Informe 2017 sobre el mercado inmobiliario de Marbella
Christopher Clover escribe sobre el Mercado inmobiliario marbellí desde hace 47 años
Es fascinante ser testigo una vez más del comienzo de otro ciclo del mercado inmobiliario en Marbella y la Costa del Sol, zona conocida durante décadas como la “California” de Europa. Marbella es sin duda la ciudad más sofisticada de la Costa y uno de los destinos turísticos de mayor calidad de toda la cuenca Mediterránea.
El turismo residencial, es decir, el turismo basado en la compra y el uso de una segunda residencia es uno de los factores más importantes en la evolución de la Costa del Sol y lo ha sido durante los últimos 70 años.
Cuando la burbuja inmobiliaria estalló a finales de 2007, los potenciales clientes ya se habían percatado de que los precios habían subido a niveles desorbitados. Durante los próximos años, la mayoría de ellos esperaron a que el mercado tocara fondo. Como resultado, una gran demanda por parte de clientes internacionales comenzó a acumularse.
El mercado toca fondo en 2011
El incremento en la actividad del mercado durante 2012 y 2013 demostró claramente que el mercado ya había tocado fondo en 2011, y una multitud de “cazadores de ofertas” se apresuraron a comprar propiedades antes de que los precios comenzaran a subir nuevamente. Esto derivó en un espectacular incremento de ventas en los años siguientes, tal como lo indica el gráfico a continuación, llegando a un nivel de incremento del 28% de ventas en el año 2014 en comparación con 2013.
Las ventas se están nivelando
En 2015, este incremento anual en el volumen de ventas comenzó a disminuir, llegando ese año a tan solo el 9,83% en Marbella. En 2016 esta misma tendencia se mantuvo y pudimos observar que hasta hubo un descenso del 8,97% en comparación con 2015.
Analizando en profundidad, vemos que este ajuste en el volumen de ventas luego del torbellino de compras es completamente normal. Desde el año 2012 la mayoría de las propiedades que se habían acumulado durante los años de crisis se han vendido, sin embargo, aún quedan disponibles excelentes oportunidades en todas las categorías de precio y en casi todas de las zonas. La mayoría de compradores que habían estado esperando durante tanto tiempo pudieron, finalmente, proceder con confianza y comprar a precios excepcionales. Ahora que ha vuelto la calma, el volumen de ventas se ha reajustado de forma natural a los niveles de los años pre-crisis del 2007 como se muestran en los gráficos a continuación:
ACTUALIZACIÓN, octubre 2017:
Los dos primeros trimestres de 2017 muestran un incremento significativo en el volumen de ventas de viviendas en comparación con el mismo periodo de 2016. Las zonas de Marbella, Benahavís y Estepona muestran conjuntamente un incremento de casi un 14% en comparación con el mismo periodo de 2016. De entre ellos, Estepona alcanzó el incremento más alto, del 37%, en el volumen de ventas.
Estas cifras muestran claramente el continuo y estable crecimiento del mercado inmobiliario en la zona de Marbella y municipios colindantes.
Las ventas sobre plano y de obra en construcción excluidas de las estadísticas oficiales
Las ventas sobre plano y de obra en construcción excluidas de las estadísticas oficiales
Una compraventa no es “oficial” hasta que no se emite la debida escritura. Por ello el número de compraventas de propiedades sobre plano o de obra en construcción que se han realizado en los últimos años no están incluidos en las estadísticas oficiales de cada año en cuestión, y al mismo tiempo, son una parte integrante a la hora de realizar un análisis de la actividad del mercado. Vea la sección “Propiedades de nueva construcción” más abajo.
El brexit
En 2016, el brexit ha sido probablemente el evento que más impacto ha tenido sobre el mercado inmobiliario en la zona de Marbella y en España en general.
Lógicamente, muchos británicos decidieron ser prudentes y esperaron “a ver qué pasaba” luego que la mayoría de ellos votara a favor del brexit el 23 de junio de 2016. Comparando las cifras del último trimestre de 2015 con las del último trimestre de 2016 (las cifras totales incluyen los trimestres anteriores al brexit y por lo tanto no son indicativas), el 23,95% de las ventas realizadas a extranjeros en España en el último trimestre de 2015 fueron adquiridas por ciudadanos británicos, en comparación con las ventas a cliente británicos en el último trimestre de 2016 que fue del 16,40%, representando un descenso del 31,52% el cual puede ser tranquilamente atribuido al brexit¹.
Sin embargo, un punto interesante a tener en cuenta es que de las 436.537 compraventas realizadas en España en 2016, el 13,25% del total fueron adquiridas por extranjeros, lo que supone un pequeño incremento en comparación al 13,18% de 2015: el incremento de otros compradores extranjeros en España compensó con creces la caída de compradores británicos (ver cuadro comparativo).
Este fenómeno es simplemente otro ejemplo de la importancia que tiene la diversidad del mercado comprador en la zona de Marbella y otros tantos destinos turísticos en el mundo donde los clientes provienen de diferentes países y economías: cuando los compradores provenientes de un país disminuyen, los de otros mercados se incrementan, como sucedió en 2015 cuando pudimos observar un agudo descenso de compradores rusos y a su vez una importante aceleración de compradores británicos (antes del brexit).
Otros factores referentes al brexit que afectan al mercado:
• La devaluación de la libra esterlina, como resultado directo del brexit, encarece la compra de propiedades para aquellos que poseen su patrimonio en esta moneda. Hoy en día, sabemos que hay compradores que pueden perfectamente comprar una propiedad en efectivo y sin necesidad de financiación pero que, sin embargo, optan por solicitar préstamos hipotecarios para cubrir la diferencia devenida por el cambio de moneda y para también beneficiarse de los tipos de interés hipotecarios tan bajos que se están ofreciendo en España.
• Por otro lado, los propietarios vendedores británicos están más abiertos a negociar sus precios debido a la subida del euro cara a la libra.
• El acuerdo entre los servicios públicos de salud de ambos países es un tema que preocupa a algunos ciudadanos británicos que dependen de este servicio y están contemplando comprar viviendas en España, como también preocupa a algunos que ya han comprado.
• Está claro que la evolución de la economía del Reino Unido va a ser uno de los factores fundamentales que afectarán al mercado inmobiliario en España, especialmente al segmento de propiedades con precios inferiores a 500.000€.
• Algunos clientes británicos que buscan propiedades más grandes en donde vivir todo el año y quizás dirigir sus negocios desde su casa podrían demorar una adquisición, no obstante, muchos otros seguirán con sus planes con absoluta confianza.
• Cabe destacar que después del brexit, los ciudadanos del Reino Unido gozarán de los mismos derechos a adquirir propiedades en España como lo hacían antes del brexit, y el trámite para la obtención de los permisos de residencia superiores a tres meses de duración será idéntico al que se aplica a los 1.400.410 residentes extranjeros que viven en España y que provienen de países no pertenecientes a la UE².
• En resumen, todo parecería indicar que a pesar de que los británicos continuarían siendo el grupo de compradores extranjeros más grande en España y en Marbella en el futuro próximo, está claro que el brexit seguirá teniendo un impacto en el mercado y la cantidad de compradores británicos disminuirá a corto y medio plazo en comparación con años anteriores.
Otras observaciones acerca del mercado inmobiliario en la zona de Marbella para 2017:
Compradores extranjeros en Andalucía según nacionalidad
Cada región española atrae a diferentes mercados extranjeros. Resulta interesante ver el último resumen de compradores extranjeros segmentados por nacionalidad publicados en 2015³. En Andalucía en su conjunto, los suecos ocupan el segundo lugar después de los británicos, los belgas quedan en tercer puesto, mientras que, por ejemplo, en las Islas Baleares, los alemanes ocupan el primer puesto, los británicos el segundo y los suecos el tercero.
Los precios de salida de nuevo al alza
De acuerdo con los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) el 8 de marzo de 2017, en 2016 el precio de la vivienda libre (no protegida) tuvo un incremento del 4,7% de media, lo que representa el tercer año consecutivo de incremento luego de seis años de caída y el pico más alto desde 2007.
El precio del suelo en las zonas más cotizadas va en aumento a medida que la disponibilidad va disminuyendo. Los costes de construcción en la zona de Marbella se estiman desde un punto de vista conservador, habiéndose incrementado en un mínimo de un 10% en los últimos tres años.
Los compradores en general son más sofisticados y exigentes
A medida que se siga difundiendo el increíble estilo de vida que ofrece la zona de Marbella, nuevos compradores encontrarán ahora en el mercado un abanico de proyectos nuevos y de unidades independientes de reciente construcción, y de muchísima mejor calidad que en el pasado. Hemos observado también que varios compradores están dispuestos a pagar un extra para tener propiedades completamente reformadas o de obra nueva que estén en perfectas condiciones para poder mudarse inmediatamente. Otros parecen mostrarse bastante reacios a comprar propiedades más antiguas y reformarlas, dejando esta actividad en manos de los especialistas de ese sector.
Algunos propietarios demasiado optimistas con sus precios de salida
Ahora que el mercado está de nuevo fortalecido, aunque sea más lento en comparación con los mercados de las grandes ciudades, como sucede en la mayoría de destinos turísticos, se ha notado un enfoque demasiado optimista entre algunos vendedores de propiedades de segunda mano, que han puesto sus precios de salida tan altos que muy pocos potenciales compradores muestran interés, ni siquiera para visitarlas.
Aquellos propietarios que realmente quieren vender dentro de un plazo realista se aseguran de trabajar con agentes experimentados con un verdadero conocimiento del mercado y que están al tanto de propiedades similares que se venden o se han vendido y así conjuntamente poder establecer un precio de salida realista y una estrategia de marketing adecuada.
Promociones de obra nueva
Tras la casi inexistencia de nuevos proyectos desde los años 2005-6, en 2012 y 2013 los promotores con más experiencia comenzaron a arrebatar los mejores suelos y solicitar las licencias de obra. Como resultado, cientos de unidades sobre plano o en construcción en diversos proyectos se vendieron, muchos de ellos agotándose en 2015, 2016 y principios de 2017.
Para hacernos una idea de la cantidad de proyectos nuevos que se vendieron y poder medir la actividad de las ventas de obra nueva, Panorama se centró en 20 proyectos de apartamentos, adosados y villas en Marbella y municipios vecinos que estaban en construcción y que se vendieron por completo o por fases en 2015, 2016 y 2017. De estos, 705 unidades han sido declaradas como vendidas con precios de entre 156.000 € y 2.500.000 €. Esta cantidad no incluye la venta de muchas villas de obra nueva o completamente renovadas que vendieron inversores privados durante ese período.
Además de estas unidades, hemos realizado una lista (meramente indicativa de la tendencia y en absoluto exhaustiva) con 53 promociones de obra nueva en Marbella, Estepona, Benahavís y Ojén, que se pusieron a la venta en abril de 2017 sobre plano, en construcción o que ya están terminadas. Estos nuevos proyectos ofrecen unidades a precios de entre 199.000 € y 3.800.000 € y representan un total de 1.944 propiedades, muchas de las cuales ya están reservadas.
Si incluimos los nuevos proyectos en Mijas, Fuengirola y Benalmádena, el número de nuevas promociones asciende a 77, con un total de 2.626 unidades con precios desde 167.000 €.
La anulación del PGOU 2010
La anulación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 2010 por el Tribunal Supremo y la restitución al antiguo plan de 1986, sin duda, ha tenido un impacto importante en el mercado inmobiliario de Marbella. Entre tantas de las consecuencias que supuso esta anulación, cabe destacar la disminución de suelo urbanizable disponible para la construcción de viviendas plurifamiliares y de parcelas para viviendas unifamiliares, aunque el Ayuntamiento de Marbella asegura que aún hay suelo disponible para la construcción de 17.000 unidades (Diario Sur, 13 de marzo de 2016), por lo que Marbella no se quedaría sin suelo edificable en los próximos tres o cuatro años.
Retrasos en la expedición de licencias de obra
A pesar del buen trabajo que está realizando el Ayuntamiento en muchas áreas tales como seguridad, recogida de basura, limpieza, carreteras, playas, etc. y de que haya bastantes terrenos calificados como urbanizables bajo el Plan General de 1986, el departamento de Urbanismo, que concede las licencias de obra, está sufriendo graves retrasos –algunos incluso han llegado a calificarlo como una parálisis más que un retraso⁴.
Tanto promotores inmobiliarios como aquellos que simplemente quieren construir su casa en su propia parcela, coinciden en que el retraso es por naturaleza punitiva y como consecuencia ha hecho que muchos de estos compradores adquieran parcelas en los municipios vecinos de Benahavís y Estepona. En estas localidades el proceso es más rápido: las licencias de obra se emiten a partir de los tres o cuatro meses desde la presentación del proyecto, mientras que en Marbella este procedimiento puede llegar a tardar más de un año.
Este grave retraso en la concesión de licencias de obra en Marbella está causando un daño incalculable a los promotores que compraron terrenos de buena fe, y es más, a la propia imagen de Marbella, siendo además un tema completamente independiente de la anulación del PGOU 2010 y al caos urbanístico que ha sufrido Marbella en los últimos quince años.
Sea cual fuera el motivo del bloqueo y del retraso en la emisión de licencias de obra, e independientemente de los problemas internos en el Ayuntamiento, todos aquellos que soliciten estas licencias tienen todo el derecho a exigir que el procedimiento sea rápido, eficiente y dentro de un plazo similar al de los municipios vecinos y de otros en España. El Ayuntamiento tiene la obligación de proporcionar un liderazgo fuerte y eficaz para tal fin.
Fondos internacionales invierten por primera vez cientos de millones de euros en la adquisición de suelos
Por primera vez, importantes fondos internacionales están invirtiendo cientos de millones de euros en la compra de suelo para el desarrollo de viviendas en la Costa del Sol, focalizándose especialmente pero no exclusivamente en productos de alta calidad para el mercado entre Marbella y Sotogrande. Con tasas de interés históricamente bajas, la inversión en suelo y promociones inmobiliarias anticipa mejores rendimientos que otros sectores.
Estas grandes inversiones demuestran claramente la confianza que hay depositada en el futuro del mercado residencial en esta zona única y reconocida por su increíble clima, estilo de vida y entorno de alta calidad. Como resultado, prácticamente todos los principales suelos “prime” del municipio de Marbella ya se han vendido, con nuevos proyectos actualmente en fase de desarrollo.
Citando un artículo publicado en Expansión el 9 de marzo de 2017: (ver el original en inglés publicado en: http://www.ahe.es/bocms/sites/ahenew/sala-de-prensa/resumen-de-prensa/archivos/9-3.pdf “La recuperación del mercado inmobiliario está empezando a tomar forma en algunas regiones autónomas y los fondos de inversión internacionales se están posicionando para beneficiarse a medida que el auge se hace realidad (…) y mientras aguardan la reactivación del sector, varios de los fondos ya se han ido adelantando. Värde, Lone Star, Castlelake, Texas Pacific Group, Apolo, Cerberus y Kennedy Wilson son sólo algunos de los protagonistas del nuevo mercado inmobiliario residencial.Estos fondos mantienen su presencia dentro del mercado inmobiliario residencial de varias maneras: como acreedores, como proveedores de servicios y como líderes de la nueva generación de promotores que poseen mucha más experiencia que sus predecesores.”
El turismo bate récords de nuevo
En 2016, el número de turistas en España aumentó en un 10,3% desde el récord batido en 2015, alcanzando otro pico de 75,6 millones de visitantes, de los cuales el 23,6% fueron británicos.
Según la información publicada por la prensa, en 2016 las llegadas al aeropuerto de Málaga se incrementaron significativamente, alcanzando un 15,7% sobre las llegadas de 2015, sumando un total de 16.672.776 pasajeros. Esto destaca la importancia vital que representan la provincia de Málaga y la Costa del Sol en el sector turístico en España y Europa.
Está claro que España se está beneficiando de la incertidumbre respecto a la seguridad que están sufriendo algunas partes del mundo, como Oriente Medio, a donde casi nadie está dispuesto a viajar, a diferencia de la tranquilidad y el entorno de calidad que ofrecen España y Marbella en particular.
Los datos hablan por sí solos: en 2016, uno de los principales grupos hoteleros y propietario de dos de los hoteles más importantes de la ciudad dice haber alcanzado ingresos y nivel de ocupación hotelera récord. Marbella también está recibiendo un número récord de turistas extranjeros, sin embargo el turismo nacional aún se encuentra bastante por detrás de los niveles de 2006.
Hoy en día, Marbella está reluciente y el optimismo que se respira en el aire es contagioso. A lo largo de la historia hemos sido testigos durante más de medio siglo de cómo la inversión en el sector inmobiliario se beneficia directamente del turismo de calidad.
La demanda de villas de más de 4.000.000 €
Una encuesta que realizamos a los propietarios de las agencias inmobiliarias más importantes de la zona de Marbella nos hizo llegar a la conclusión unánime sobre la demanda propiedades de más de 4.000.000 € en 2016: en lugar de incrementarse como todos (incluso nosotros mismos) intuíamos, en efecto se redujo; sin embargo en 2017 se aprecian signos de mejora. Se calcula que en 2016 se vendieron solo entre 20 y 25 propiedades en esta categoría de precio, incluyendo aquellas unidades que se vendieron de forma privada y que no fueron contabilizadas por agencias.
Hoy en día podemos ver que se construyen fabulosas propiedades, construidas y diseñadas por reconocidos arquitectos que muestran gran inspiración en otros estilos extranjeros y una marcada tendencia por el diseño moderno, para satisfacer el segmento del mercado con mayor poder adquisitivo. Desde siempre hemos estado convencidos de que el mercado de alta gama es un factor fundamental para el futuro del mercado inmobiliario marbellí y de que eventualmente los precios de propiedades alcanzarán niveles similares a los de la Costa Azul francesa. Pero todo llegará a su debido momento, al mismo tiempo que propiedades más lujosas y de calidad excepcional llegan al mercado y atraerán a los nuevos clientes de mayor poder adquisitivo que antes no encontraban este tipo de producto en esta zona.
¿El mercado, se ha recuperado por completo?
No, no por completo aún, a pesar de que el mercado se muestre muy activo y habiendo ya superado la crisis hace unos años. Las promociones de obra nueva, concebidas y diseñadas cuidadosamente para su segmento específico del mercado se están vendiendo muy bien. Las propiedades de segunda mano ubicadas en las zonas más cotizadas y consolidadas se están vendiendo tan bien como en otros tiempos de auge de Marbella, y las propiedades nuevas o reformadas en las mejores zonas residenciales están alcanzando precios por encima de los picos de 2006 y 2007. En la mayoría de las zonas y los municipios colindantes a Marbella el mercado ha progresado bastante y con mucha solidez, sin embargo aún quedan buenas ofertas de propiedades de segunda mano para el cliente que esté buscando una buena oportunidad.
Una de las grandes diferencias entre el mercado de hoy y el de antes de 2012 es que ahora hay bastante demanda para propiedades en todas las categorías de precio y de todas las tipologías. Así que, vender una propiedad hoy es básicamente una cuestión de precio. En el pasado, cuando los propietarios reducían el precio de salida no siempre recibían ofertas. Ahora, cuando los propietarios ajustan el precio de salida al nivel adecuado y las propiedades se perciben como una buena oferta, el mercado responde casi de manera inmediata.
¿Qué nos depara el futuro?
• La presencia de grandes capitales dicen mucho y el dinero atrae dinero: el voto de confianza depositado por grandes fondos internacionales de inversión y promotores en la zona de Marbella no solo aseguran el futuro, ofreciendo promociones de viviendas bien desarrolladas y de mejor calidad, sino que también atrae a otros inversores y compradores privados generando así la confianza en todos los aspectos del mercado.
• Tras un profundo análisis del mercado, podríamos concluir (siempre y cuando los demás factores no se alteren) que los próximos años probablemente estarán caracterizados por un desarrollo y un crecimiento gradual de la zona de Marbella, a diferencia del sobrecalentamiento que se produjo anteriormente, y teniendo siempre en cuenta la evolución de la economía mundial y en particular la de los países cuyos ciudadanos componen el mercado inmobiliario marbellí.
• En los últimos tres o cuatro años hemos visto que la temporada “intermedia” en la zona de Marbella se está extendiendo: la actividad del otoño se está prolongando y la actividad de la primavera está comenzando antes. Con un núcleo de población de alrededor de 300.000 habitantes en temporada baja, los restaurantes, la mayoría de los hoteles, las instalaciones deportivas (incluyendo más de 40 campos de golf en Marbella y alrededores) y la vida nocturna en Marbella permanecen en plena actividad, creando así una temporada de 12 meses, a diferencia de en comparación con la temporada bien delimitada de otros destinos turísticos de la cuenca mediterránea. Sin duda, esta tendencia de que la temporada se extienda continuará de manera gradual, como lo ha hecho durante los últimos cincuenta años, y contribuirá también al incremento de ventas inmobiliarias en los próximos años.
• Afortunadamente, el antiguo modelo de desarrollo urbanístico que reinaba en los años de auge, cuando los promotores construían de todo y vendían rápidamente, promoción tras promoción, ha terminado. Ahora, nos encontramos un promotor más sofisticado, experimentado y cuidadoso que hace hincapié en ofrecer una excelente relación calidad-precio, invirtiendo más tiempo y esfuerzo para finalmente ofrecer viviendas de mejor calidad y diseñadas a medida para satisfacer a un mercado más selecto y con necesidades más variadas.
• El incremento de ventas en los municipios colindantes a Marbella continuará de forma asidua y en Marbella el incremento continuará, quizás a un ritmo ligeramente más lento que el de sus vecinos, hasta que se pueda encontrar una solución al retraso en el otorgamiento de licencias de obra. Esta solución definitiva podría llegar a tardar otros dos o tres años más, siempre y cuando se tomen las medidas adecuadas.
• La participación del comprador español en el mercado de Marbella, que probablemente constituía cerca del 35% antes de 2007, y que posiblemente ahora sea del 20%, ha compuesto desde siempre las bases del mercado marbellí. Mientras que la economía española siga recuperándose, este segmento de compradores continuará incrementándose.
• A medida que se construyen y ponen a la venta propiedades cuidadosamente diseñadas y equipadas, iremos observando un incremento en la actividad del mercado del segmento de mayor poder adquisitivo.
• Mientras se incrementa la demanda, las propiedades de segunda mano a precios razonables y bien comercializadas en la zona de Marbella y alrededores, se venderán más rápido que antes.
Marbella es única
A finales de los años sesenta, Panorama ya se había fijado y consideraba a Marbella como “un lugar especial para gente especial” (fue nuestro eslogan de entonces) y por esta razón decidimos abrir una oficina en la ciudad en 1970.
Además de su increíble clima, Marbella ha sido bastante cuidadosa y astuta aplicando políticas de desarrollo muy inteligentes promovidas por sus fundadores y primeros promotores desde hace más de 60 años, limitando el volumen de construcción y manteniendo amplias zonas verdes, en oposición a las junglas de hormigón que se aprecian en la mayoría de las zonas costeras de España.
Estos factores sumados a una excelente infraestructura y servicios, el alto nivel de seguridad, más de 40 campos de golf en un radio de 20 minutos en coche, pistas de tenis, instalaciones deportivas en general y fabulosos restaurantes hacen que Marbella sea el único destino turístico en todo el litoral mediterráneo que ofrezca una temporada de 12 meses. Esta es la razón por la que tantas personas de calidad vienen de todas partes del mundo a visitar y vivir en Marbella.
Una nueva era para el crecimiento del sector inmobiliario de Marbella
Los que hemos presenciado y medido la evolución en la zona de Marbella, Benahavís y Estepona durante años, hemos llegado a una importante conclusión casi unánime: precisamente ahora, esta zona de la Costa del Sol está comenzando una nueva época dorada.
¹ Fuente: http://www.registradores.org/
² Fuente: http://extranjeros.empleo.gob.es
³ Fuente: http://www.registradores.org/Anuario2015
⁴ Fuente: Diario Sur 02/11/16 and 23/01/17
Por Christopher Clover, FRICS
Copyright © 2017 Panorama Properties S.L.
Mi agradecimiento a Alfonso Muñoz, nuestro coordinador de ventas, por su excelente trabajo de investigación para recabar los datos estadísticos sobre nuevas promociones incluidos en este informe, y a Carolina Alaniz, mi secretaria personal, por su invalorable apoyo.
