INFORME 2015 SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO DE MARBELLA
Christopher Clover ha estado escribiendo sobre el sector inmobiliario de Marbella durante más de 45 años.
El hecho de que el mercado inmobiliario en la zona de Marbella se haya disparado no es ninguna novedad, tal y como lo indicamos en las últimas tres ediciones de nuestro Informe sobre el Mercado Inmobiliario de Marbella, la crisis ha terminado. Incluso el mercado inmobiliario nacional ha observado un aumento de precios del 2,2% en el último trimestre de 2014, el incremento más acelerado desde 2008 (fuente: Instituto Nacional de Estadísticas).
Sin embargo, la noticia más significativa en Marbella es que durante 2014 el volumen de ventas aumentó más del 28% en comparación con el año anterior, y representa una subida de casi el 77% comparado con el volumen de ventas en 2011. Esto representa el 12% más que el volumen de ventas en 2007, el año anterior del comienzo de la crisis (fuente: Ministerio de Obras Públicas, Gobierno de España).
Mientras que la economía española ha estado sufriendo los efectos de una profunda crisis económica, el volumen de ventas de propiedades residenciales en la zona de Marbella ha experimentado importantes aumentos año tras año, desde 2012.
Extraordinarias cifras de crecimiento en el sector
Vea la tabla y sus correspondientes gráficos a continuación. Estos gráficos y cifras indican un extraordinario crecimiento desde 2012. Esta significativa y consistente mejoría año tras año, ha hecho que Marbella sea una de las ciudades líderes en España con respecto al aumento de volumen de ventas de propiedades residenciales.
Nº Total de Transacciones Inmobiliarias de viviendas
(Fuente: Ministerio de Fomento)
200620072008200920102011201220132014
Marbella4.4323.5682.1102.1992.3892.2592.5313.1153.997
Cambio Anual-19%-41%4%9%-5%12%24%28%
Los precios de las propiedades inmobiliarias están todavía muy por debajo de su cota máxima
Efectivamente, la crisis del sector inmobiliario en la zona de Marbella por fin ha terminado, por lo menos en cuanto al volumen de ventas se refiere, ya que ha aumentado constantemente durante los últimos tres años. Pero la crisis no ha terminado del todo con respecto a los precios si es usted vendedor: los precios están todavía entre un 15-25% por debajo de los picos máximos, aún en las zonas más consolidadas. Los precios están inclusive más bajos en zonas menos consolidadas y en el segmento más económico del mercado, donde seguramente se seguirán encontrando buenas oportunidades durante algún tiempo más. Hay que tener muy en cuenta que las propiedades con precios por encima de € 1,5 – € 2 millones, cuando se venden, no siempre son reemplazadas por propiedades de precios similares, indicando una escasez de propiedades de alta gama y al mejor precio. Esto, combinado con la creciente demanda, ha llevado a muchos propietarios a incrementar sus precios de salida, algo que no habíamos visto en años. Desde principios de 2015, nuestra agencia ha recibido cada semana tres o cuatro incrementos de precio, junto con reducciones de precio por parte de propietarios que por fin se han dado cuenta que sus propiedades todavía tenían precios de salida demasiado altos, a pesar de la mejora del mercado.
Razones por las que el mercado inmobiliario de Marbella está en crecimiento
Fuente diversificada de compradores. Tanto el mercado inmobiliario como la economía de Marbella no dependen estrictamente de la economía nacional. Por lo menos el 85% de compradores de bienes inmuebles en Marbella son de fuera de España, especialmente de otros países europeos, donde las economías son relativamente fuertes comparadas con la de España, y donde sus negocios están prosperando. Mientras los compradores españoles han estado prácticamente ausentes debido a la severa crisis económica en toda España, el mercado extranjero ha compensado con creces.
Los pesimistas guardan silencio. Hay miles de potenciales compradores que han estado esperando durante años a que llegue el momento oportuno para proceder con la adquisición una propiedad en Marbella y el cambio de estilo de vida que implica tener una propiedad aquí. Los artículos de prensa sobre el fin de la crisis inmobiliaria en Marbella, ahora han persuadido incluso a los que estaban convencidos de que la crisis continúa, a que tienen que moverse con rapidez antes de que los precios aumenten de forma significativa. El aumento en el volumen de ventas en Marbella año tras año, ha eliminado el riesgo subjetivo de comprar propiedades inmobiliarias ahora a precios vigentes del mercado.
Un Euro débil. La debilidad del Euro ha proporcionado un incentivo añadido para los que compran en Marbella y que provienen de países no pertenecientes a la zona Euro. La Libra Esterlina, por ejemplo, ha subido un 14% en el último año, llegando a niveles no vistos desde 2002. El Euro también ha caído frente al Dólar USD también a niveles de 2002. El Franco Suizo, con su revalorización en 2014, ha alcanzado un nivel record frente al Euro.
Los tipos hipotecarios siguen bajos. Con tipos de interés a niveles bajísimos, junto con la fuerte competitividad entre los bancos españoles, hay amplia motivación entre los compradores para solicitar hipotecas. Los tipos variables a 20 años establecidos en Abril 2015 son del Euribor (tipos nominales) +1,70%, y los fijos desde 2,75%.
Ganancias relativamente altas comparadas con otros tipos de inversiones.El porcentaje de rentabilidad en depósitos bancarios, especialmente para clientes de las zonas Euro y Dólar USD, es tan bajo (hasta negativo, por ejemplo en Suiza) que muchos se inclinan hacia otras inversiones alternativas, aunque no tan líquidas y que les proporcionará una rentabilidad más alta a medio plazo. De este grupo más grande, muchos tienden a invertir en estilo de vida, que en combinación con una buena inversión inmobiliaria, se solucionan dos problemas a la vez.
Una zona segura, una inversión segura. Hoy en día, a Marbella es considerada un municipio seguro y de alta calidad en comparación con otros destinos turísticos dentro de la protección de la Unión Europea. Hay literalmente cientos de artículos de prensa publicados en los últimos seis meses, pregonando las buenas noticias sobre la fuerte recuperación de Marbella y demás pruebas que indican la recuperación económica general de España.
Las estadísticas de turismo alcanzan niveles record para 2014
Los turistas eligen España. Según las estadísticas anuales del Ministerio de Turismo, España ha alcanzado niveles record de turistas, subiendo en 2014 hasta 64,9 millones de visitantes internacionales, un 7,1% más que en 2013. España es ahora el tercer país más visitado del mundo, detrás de Francia y Estados Unidos. Durante la inauguración del Foro España Turismo Global el 27 de enero de 2015, el Presidente del Gobierno Mariano Rajoy anunció que el turismo representa ahora el 12% del PIB español.
En 2014 el turismo de Marbella batió records.
De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadísticas INE, en 2014 Marbella batió el record anterior fijado en 2006 de pernoctaciones hoteleras, llegando a un total de 2.569.125 pernoctaciones. Naturalmente, esta cifra no incluye a aquellos que ocupan alojamientos de alquiler, lo que fácilmente incrementaría esta cifra al menos en un 25%, ni tampoco incluye las decenas de miles de personas consideradas como “turistas residenciales” (turistas con propiedades en Marbella en las que viven parte del año).
¿Quiénes compran?
La tabla a continuación, proporcionada por los Registradores de la Propiedad, muestra las estadísticas recientes que ponen al mercado británico a la cabeza de en la lista compradores de propiedades extranjeros en España.
Compraventa inmobiliaria por nacionalidad en España
País20102011201220132014año +/-%
Reino Unido4,6494,2944,4695,5047,02327.6
Francia1,6272,1102,6753,6344,20915.8
Rusia1,2781,7402,5853,1633,106-1.8
Bélgica8811,1111,7502,6662,8767.9
Alemania1,5331,8142,1272,5702,96315.3
Suecia8651,2591,2532,0692,46919.3
Noruega7821,1111,5401,9351,732-10.5
Italia1,1301,2591,3251,3451,96045.7
China8118511,1561,1261,51034.1
Holanda8748147899639811.9
Suiza22733342648455715.2
Dinamarca298333348478462-3.2
Finlandia238296235446430-1.7
Resto4,5465,0366,1939,35510,76215.0
TOTAL19,83722,36026,87136,22641,49314.5
El mercado inglés está todavía muy a la cabeza, recuperándose con fuerza de las cifras de años anteriores, aunque ha mantenido sólidamente el liderazgo del mercado durante la última década (y desde que Thatcher levantó el “Dollar Premium”, un tipo de control de cambio, en 1978 y 1979).
El mercado francés, desde nuestra experiencia, es probablemente el último mercado europeo en descubrir Marbella en cuanto a compradores en cantidades significativas. Aunque desde hace años han estado presentes en la Costa Brava, en el pasado los franceses se mostraban reacios a conducir más al sur. Pero como ahora hay una excelente infraestructura de autopistas y autovías en toda España, y muchos vuelos directos diarios desde Francia el mercado francés en el sector inmobiliario de Marbella ha ido mejorando gradualmente, convirtiendo hoy a los franceses en actores claves del mercado en un futuro previsible. La situación fiscal actual en Francia es un factor de motivación agregado para la adquisición de propiedades en España.
El mercado alemán ha subido hasta un tercer puesto durante el último trimestre de 2014, por encima del mercado ruso. Esta consistente presencia del mercado alemán para la compra de propiedades en España es debido a su robusta economía y el mal tiempo que sufren en invierno, como sucede en la mayoría de países del norte de Europa.
El mercado ruso se ha visto perjudicado seriamente por el reciente colapso del Rublo y por la economía rusa que depende del petróleo. Pero la demanda de propiedades de alta gama continuará para la gran cantidad de rusos con alto poder adquisitivo que ya tienen su residencia fiscal fuera de Rusia.
El mercado chino es pujante en el resto de España y en gran parte de Europa, pero en Marbella todavía no se han visto más que un puñado de compradores chinos, que hasta ahora han preferido, en su mayoría, inversiones directas que nada tienen que ver con el factor de estilo de vida que brinda Marbella, o simplemente quieren comprar en una gran ciudad donde todas las tiendas y comercios les queda a pie de calle.
¿Cuáles son las propiedades más solicitadas?
Afortunadamente, hoy existe nuevamente la demanda para todo tipo de propiedades, especialmente propiedades para renovación y las de diseño contemporáneo con acabados de calidad y que están completamente equipadas con todos los elementos modernos electrónicos que no estaban disponibles diez años atrás. Las comunidades cerradas y con vigilancia son muy cotizadas. Y con respecto a apartamentos y adosados, también hay una gran demanda para aquellos dentro de complejos con excelentes instalaciones comunitarias (gimnasio, piscina climatizada, seguridad y administración).
Además del aumento en el volumen de ventas, ¿cuáles son los otros indicadores acerca del futuro del mercado inmobiliario?
La escasez de propiedades nuevas o completamente renovadas. La falta de nueva construcción en los últimos 8 o 9 años, y los problemas con los permisos urbanísticos durante la primera década del siglo, (que ya hemos dejado atrás desde la aprobación del nuevo Plan General de Ordenación Urbanística de Marbella en 2010), ha propiciado que en los últimos años haya habido poquísimos productos de nueva construcción en el mercado.
Nuevas promociones y proyectos. Con el resurgimiento del mercado, los promotores inmobiliarios no se han quedado atrás y, en 2014, compraron la mayoría de las mejores terrenos que quedaban a buen precio para desarrollo de proyectos en Marbella. Hay decenas de nuevos proyectos, grandes y pequeños, que están a punto de ofrecerse a un mercado que está, una vez más, empezando a comprar propiedades “sobre plano”. Estos incluyen desde proyectos de villas unifamiliares hasta complejos enteros de apartamentos. Varios de estos proyectos, aunque de menor escala empezaron a ofrecer producto sobre plano en 2014, ya se han vendido por completo, justo antes de empezar a construirse. Muchos promotores y fondos de inversión internacionales se están también asociando con empresas locales en Marbella para beneficiarse del crecimiento sustancial del mercado que auguran los indicadores económicos. Una vez más comienzan a verse las grúas en el horizonte. La rueda gira y recomienza el ciclo.
Licencias de construcción. Una sólida prueba de lo anterior es el incremento de nuevas licencias de construcción emitidas por el Ayuntamiento de Marbella, que han aumentado en un 77%, en comparación con la cifra total de 2009 y con la de los primeros 8 meses de 2014 (las últimas cifras estadísticas publicadas por el Ayuntamiento al escribir este informe). Esta cifra incluye licencias para proyectos de unidades multi-familiares que sólo cuentan con una licencia, y excluye muchos proyectos para los cuales ya se han solicitado las licencias de construcción pero que aún no se han otorgado.
Adquisiciones a gran escala. Otro indicio de las previsiones del mercado nacional es que 2014 fue un año record para grandes adquisiciones inmobiliarias (fuente: www.irea.com), con un incremento del 330% sobre las cifras de 2013, alcanzando así la asombrosa cifra de € 23,03 mil millones. La mayoría de estas ventas se hicieron a fondos de inversión en busca de inversiones con rendimientos potenciales mucho mayores que aquellos que puedan generarse en otros sectores, y en las que la mayoría de la partes vendedoras eran bancos o promotoras en crisis. El 78% de las ventas se hicieron a entidades extranjeras, incluyendo muchos fondos de inversión.
El mercado español aún por unirse plenamente a la recuperación
Aún falta un pequeños camino por recorrer para que la recuperación del mercado inmobiliario en Marbella pueda considerarse completa, ya que un ingrediente esencial para la plena recuperación es el regreso de compradores españoles quienes han estado en su mayoría ausentes debido a la crisis económica en España, y quienes han sido la base del mercado en Marbella desde sus comienzos, representando fácilmente el 35% del mercado hasta el año 2006, y que hoy representa menos del 15%. Estimamos que el regreso total no sucederá hasta dentro de dos o tres años. Sin embargo, tal como lo anunció el Ayuntamiento de Marbella a principios de 2015, cabe señalar que este proceso ya ha comenzado con un incremento del 20,5% del turismo español en Marbella en 2014 tras años de descenso. Existen además varios indicios de que la economía española se está recuperando con más rapidez de lo que muchos habían anticipado.
Marbella es única
Este punto tan meridional de Europa ofrece el mejor clima de toda la cuenca mediterránea. Marbella ha contado con políticas de desarrollo bastante sensatas impulsadas por sus primeros artífices y promotores inmobiliarios hace más de 60 años, limitando el volumen y la densidad de construcción a un nivel relativamente bajo comparado con las junglas de hormigón que hay en la mayoría de otros puntos turísticos costeros de España. Estos factores, junto con excelentes servicios municipales y seguridad, su maravillosa infraestructura, más de 40 campos de golf a menos de 20 minutos en coche, clubes de tenis, otras tantas instalaciones deportivas de todo tipo, 3 puertos deportivos, y magníficos restaurantes, se suman para hacer de Marbella el único destino turístico de la cuenca mediterránea con una temporada activa de 12 meses, teniendo la temporada alta en verano, la temporada media en primavera y otoño y la temporada baja en invierno. Estas son las razones por las que Marbella atrae a visitantes de calidad de toda Europa y del resto del mundo.
Una nueva era para el crecimiento del mercado inmobiliario Marbellí
La coyuntura actual de la situación general de Marbella nos lleva a una conclusión importante acerca de la Marbella de hoy: la opinión prácticamente universal de todos aquellos que han observado y medido la evolución de esta zona durante años es que Marbella, en este preciso momento, está viviendo el comienzo de una nueva época dorada, y a igualdad del resto de factores durará por muchos años más.
By Christopher Clover
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Por Christopher Clover
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Christopher Clover está diplomado Cum Laude en Ciencias Económicas por la Universidad de Virginia (1969), reside en Marbella desde hace más de 30 años y es el fundador, propietario y Director Gerente de la Inmobiliaria más antigua de Marbella: PANORAMA, con oficinas en EDIFICIO CENTRO EXPO, frente al Hotel Marbella Club, y en el HOTEL PUENTE ROMANO
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