UNA GUÍA PASO A PASO
El problema para el comprador extranjero de encontrar la propiedad adecuada, negociar la operación y concluir la compra-venta, es para él mucho más difícil aquí que en su propio país. Como en la mayor parte de las zonas turísticas, todo el mundo parece estar implicado en el asunto, desde el taxista hasta el conserje del hotel. Las cuestiones inmobiliarias son el tema de conversación favorito. Y casi todo el mundo da su opinión, lo que puede fácilmente llegar a confundir al comprador potencial. ¿Por dónde empezar?
ENCONTRAR LA PROPIEDAD ADECUADA
Hay gente que pasa años buscando una propiedad. Otros tienen la suerte de encontrar una de inmediato y tener la suficiente confianza como para cerrar la transacción en su primera visita a Marbella. Pero otros necesitan tomar su tiempo, y visitan propiedades durante tres o cuatro viajes, hasta que se sienten satisfechos con su decisión final.
¿QUÉ TIPO DE PROPIEDAD ESTÁ BUSCANDO? ¿Y EN QUÉ ZONA?
Muchos compradores potenciales creen que buscan un tipo de propiedad y terminan comprando algo completamente diferente. A menos que tengan las ideas muy claras sobre lo que desean y estén seguros de que este producto existe, les aconsejamos que visiten varios tipos de propiedades en las distintas zonas residenciales, con una mente abierta. Esto les permitirá ampliar su conocimiento acerca de los valores inmobiliarios de esta zona, lo cual será una gran ventaja para la negociación, y en el caso de adquirir una propiedad, saben que están dando el valor justo de mercado a su dinero.
Elegir un agente inmobiliario acreditado le ahorrará tiempo. Hay un gran número de agentes inmobiliarios de alto nivel en la Costa del Sol y, naturalmente, también los hay más oportunistas y menos cualificados. Agentes cualificados son API’s (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) o bien GIPES (Gestores Inmobiliarios), pero la reciente legislación permite abrir una inmobiliaria a cualquiera(!) Lo mejor es buscar una agencia establecida con mucha experiencia, una excelente trayectoria y con buenas recomendaciones por partes no-interesadas. Es aconsejable que la elección de un agente inmobiliario se haga a través de la recomendación de su abogado o de un residente en la zona desde hace largos años.
Un buen agente sabrá escuchar e interpretar sus deseos. Compartirá su conocimiento y experiencia de mercado con usted y, una vez que le haya ofrecido las propiedades de su cartera, trabajará con sus colaboradores en otras agencias hasta que haya encontrado las propiedades adecuadas para usted. Las cualidades clave que hay que buscar en un agente son: experiencia, profesionalidad, conocimiento del producto, sinceridad, y buena comunicación. Además debe de tener un deseo amistoso de ayudarle lo mejor que sepa en la búsqueda de su propiedad y por encima de todo, no debe ser nada agresivo .
Si no se siente a gusto con su agente, no dude en elegir otro. En cambio, si ha encontrado a uno con quien se lleva bien y que entienda bien lo que usted quiere, quédese con él hasta encontrar lo que busca o hasta que agote su cartera de propiedades y la de sus colaboradores. Si se queda con un agente, esto le motiva a franquear todos los obstáculos y terminará encontrando la propiedad deseada. También le evita tener que volver a repetir toda la historia de sus expectativas cada vez que visite a un nuevo agente.
ALGUNOS CONSEJOS
El compromiso siempre paga sus dividendos
Será casi imposible encontrar exactamente lo que desea, incluso construyéndolo uno mismo. Y, si fuera el caso, es menos que probable que su esposa esté al 100% de acuerdo con usted. Encontrar una propiedad que les haga felices a ambos, normalmente significa llegar a un compromiso.
¿No le importa ser un pionero?
Si desea comprar en una zona nueva o no totalmente edificada, recuerde que en las parcelas libres algún día se construirá y que es posible que compre una propiedad que podría estar rodeada de obras durante muchos años.
Proteja su inversión
Es conveniente tener suficiente terreno alrededor de su propiedad para protegerse de futuros proyectos de construcción.
Asegúrese de que la protección prevista por la ley, también le cubre a usted
Si compra una propiedad en construcción, legalmente el promotor debe facilitar una póliza de seguros o un aval bancario para proteger sus pagos en el caso de no finalizarse las obras. Los promotores también tienen la obligación de aportar una memoria de calidades, unos planos detallados y las copias de los títulos de propiedad así como la licencia de obras y desde el año 2002 una póliza de seguro contra defectos de construcción. Un abogado experimentado en la compraventa de propiedades anticipará las condiciones y los requisitos a tener en cuenta.
Compre usted en primer lugar para su propio uso
A menos que tenga la absoluta seguridad de que sus hijos o nietos vendrán a visitarle, es generalmente un error comprar una propiedad pensando prioritariamente que será para ellos. Es muy frecuente ver como la gente termina vendiendo sus enormes casas cuando su familia no puede pasar tanto tiempo con ellos como esperaban. Es aconsejable anteponer sus propios deseos, gustos y objetivos.
¡Conviene analizar de manera realista los costes potenciales que supone la modernización de una casa o apartamento antiguo del que nos hemos enamorado!
Reformas y reparaciones inesperadas pueden resultar sorpresas caras.
Mire las propiedades comparables
La mejor regla para determinar el valor de una propiedad es averiguar los precios reales de venta de propiedades comparables recién vendidas. Para ello, su agente debe tener un profundo conocimiento del mercado. Así mismo, le será de gran ayuda visitar unas cuantas propiedades usted mismo, para conseguir un conocimiento básico del mercado.
Piense en el día de mañana cuando tenga que vender
La propiedad que uno compra hoy, es parte importante de nuestro patrimonio y algún día se volverá a vender. Por lo tanto es aconsejable no tener en cuenta únicamente las preferencias propias sino regirse también por los criterios generales de inversión que predominen, tales como la ubicación, factores de diseño, la calidad de acabados y las instalaciones.
NEGOCIACIONES DE COMPRA-VENTA
Es posible que su agente de la propiedad no tenga la misma habilidad para negociar el precio de su oferta con el vendedor, que para encontrarle una propiedad. No dude en pedir una reunión con el máximo responsable de la agencia para ayudarle a negociar la compraventa. Los agentes de la propiedad experimentados suelen ser mejores negociadores en el aspecto comercial de la operación (es su trabajo) que los abogados, y sabrán conciliar lo que pueden parecer puntos de vista opuestos (el suyo y el del vendedor). Siempre podrá consultar con su abogado durante el proceso de negociación para tener la garantía de que la oferta cumple los requisitos legales y podrá participar activamente en las negociaciones más complicadas.
Cuando se haga una oferta, es importante sondear el precio mínimo del vendedor, pero al mismo tiempo aparecer como un comprador serio. Una oferta demasiado baja no le va a interesar al vendedor y puede llegar a ser contra productiva.
Su oferta debe abarcar todos los puntos de negociación, tanto para ahorrar tiempo como para evitar cualquier sorpresa desagradable.
En caso de que su oferta sea demasiado baja, su estrategia puede tener un efecto “boomerang”, puede meramente insultar al vendedor, y a lo mejor ni siquiera responde. Es importante saber el valor real de la propiedad en el mercado y para usted. Averigüe si el propietario ha rechazado otras ofertas y por cuanto eran. ¿Cuál será el nivel mínimo que se puede ofrecer para captar su atención?
Presente usted una oferta, a ser posible por escrito (naturalmente sujeta a un contrato), e incluya no solamente el precio, sino también el importe y la fecha de pago del depósito de reserva, la fecha en que usted desea completar el pago, el inventario de los muebles y enseres fijos (si procede). Otro punto importante que a menudo no se tiene en cuenta, es el referente a instalaciones que deben estar en buen estado de funcionamiento.
Demuestre su solvencia al vendedor. El vendedor tratará su oferta con más seriedad si usted está dispuesto a pagar un depósito considerable de inmediato desde una cuenta bancaria local. Normalmente, esto suele ser un 10% del precio de venta. Hoy día, muchos agentes también ofrecen el servicio de pago con tarjeta de crédito, con lo cual se puede pagar una pequeña suma a cuenta, desde €5.000 a €50.000, para cerrar el trato con el vendedor y este dinero se queda en la cuenta de clientes del agente durante la semana o diez días que los abogados suelen tardar en preparar el contrato privado y lo que tarda en llegar la transferencia del 10%.
La plusvalía es un arbitrio local calculado sobre el incremento del valor catastral del terreno sobre el cual se sitúa el edificio, entre la fecha de la última compra y esta venta. Por su naturaleza, este arbitrio le corresponde al vendedor que será el responsable de pagarlo, a menos que se haya negociado lo contrario. Si está usted negociando la compra de una parcela de terreno y no existe ningún plano topográfico, puede resultar aconsejable negociar un precio por metro cuadrado en Euros sujeto a un estudio topográfico, con el fin de evitar sorpresas desagradables.
La buena psicología dicta que habría que dejar un margen para mejorar la oferta inicial. Sin embargo, si piensa que su oferta es realista y tal vez tiene una segunda propiedad en mente, podría ser una buena estrategia avisar al vendedor que si no acepta su oferta, hará una oferta para otra propiedad antes de considerar cualquier contra-oferta por su parte.
COSTES DE UNA COMPRAVENTA
- Impuesto de Transmisión Patrimonial (I.T.P.) 8%, 9% ó 10% según tramos. A cargo del comprador por la adquisición de cualquier propiedad inmobiliaria (villas, apartamentos, terrenos, locales comerciales, garajes), siempre que el vendedor no sea un promotor o y que su negocio habitual no consista en promoción o reventa inmobiliaria. Si el “valor fiscal mínimo” de la propiedad, según lo fijado por la Junta de Andalucía, es mayor que el precio, entonces se aplica el valor fiscal mínimo: se aplica el 8% al primer tramo hasta 400.000€ ó 30.000€ en el caso de garajes salvo los vinculados a la vivienda y hasta un máximo de dos; se aplica el 9% al tramo de entre 400.000€ y 700.000€ ó entre 30.000€ y 50.000€ para los garajes; se aplica el 10% al tramo que supere la cuantía de 700.000€ ó 50.000€ para garajes.
- I.V.A. y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS. 10% + 1,5%. Para cualquier VILLA, APARTAMENTO o GARAJE anexionado a un apartamento, cuando el vendedor es un promotor o comerciante habitual de PROPIEDADES A ESTRENAR (primera transmisión).
- I.V.A. y ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS. 21% + 1,5%. Para parcelas de terreno, locales comerciales, o garajes no anexionados a un apartamento, cuando el vendedor es un promotor o comerciante habitual de este tipo de propiedades. Esto cubre prácticamente todos las parcelas recientemente urbanizadas y locales comerciales recientemente construidos e incluye propiedades de reventa cuando el vendedor pertenece a una de las categorías mencionadas.
- NOTARÍA y GASTOS DE INSCRIPCION EN EL REGISTRO. Aproximadamente 3.000€. El coste incrementa según el número de páginas o la complejidad de la escritura, y el valor de la propiedad.
- HONORARIOS DE ABOGADO. 1% Aproximadamente. Los honorarios de un abogado serán del orden del 1% del precio de venta, más o menos, según el abogado y el precio de la propiedad.
- ARBITRIO MUNICIPAL DE PLUSVALÍA. El arbitrio de plusvalía mencionado anteriormente, puede no representar más que unos cientos de Euros o bien miles de Euros si se trata de una propiedad con una gran superficie de terreno, que no haya cambiado de manos desde hace años. Es un arbitrio que conviene cuantificar y negociar con el vendedor en la fase de la negociación.
RESUMEN
Los costes oficiales relacionados a la compra de una propiedad residencial acabada representan alrededor del 10-11% en el caso de las propiedades de reventa, o bien alrededor del 6% si se paga el IVA (propiedades nuevas), más los honorarios del abogado.
Cuando se acepta una oferta, contrate a un abogado para verificar el registro de la propiedad (la última palabra sobre la titularidad de la propiedad, donde se podrá encontrar cualquier gravamen o deuda). Él elaborará un contrato privado que obligará a las dos partes de la compraventa, y finalmente preparará la escritura pública para la firma ante un notario español, cuando se pague el resto del precio de venta y se transfiera la titularidad de la propiedad sin gravámenes, concluyendo así la compraventa. Hay excelentes abogados en Marbella y la mayoría domina el inglés y otros idiomas. La mejor forma de elegir uno es por referencia personal o de su agente de la propiedad.
Naturalmente, muchos de los consejos anteriores están destinados a la compra de propiedades de reventa, ya que las nuevas promociones tienen una lista de precios fijos y un plan de pago, a menudo con muy poco espacio para la negociación, por lo menos con respecto al precio. Algunas veces se puede negociar algunos extras o modificaciones dentro del precio de compra-venta, dependiendo de las normas del promotor.
En resumen, encontrar y comprar una propiedad en España puede ser una operación tan simple o tan complicada como se quiera. La antigua norma “Caveat Emptor” (Comprador, ¡tenga cuidado!), sigue siendo válida. Finalmente, no deje nunca de fiarse de su intuición. A menudo es nuestra mejor guía.
Por Christopher Clover
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Christopher Clover está diplomado Cum Laude en Ciencias Económicas por la Universidad de Virginia (1969), reside en Marbella desde hace más de 30 años y es el fundador, propietario y Director Gerente de la Inmobiliaria más antigua de Marbella: PANORAMA, con oficinas en EDIFICIO CENTRO EXPO, frente al Hotel Marbella Club, y en el HOTEL PUENTE ROMANO
