Informe 2016 sobre el mercado inmobiliario de Marbella
Christopher Clover escribe sobre el mercado inmobiliario marbellí desde hace más de 46 años
El Mercado inmobiliario de Marbella está bien afianzado en su quinto año consecutivo de recuperación después del estallido de la burbuja inmobiliaria a finales de 2007 y 2008. En 2015, el volumen de ventas de viviendas se ha incrementado en un 9.83% con respecto al volumen de 2014 y casi rozando el mismo nivel del año 2006 antes de la crisis. Podemos observar también que los precios están comenzando a incrementarse una vez más en las zonas residenciales más cotizadas.
En el resto de España el panorama es bastante similar, aunque la recuperación a nivel nacional es más lenta que la observada en Marbella, dada la ventaja de tener una fuente de compradores de diversos países. El mercado a nivel nacional, como es de suponer, depende principalmente del mercado español. Consecuentemente, se podría asegurar, que la recuperación española en este ciclo económico ha comenzado en Marbella.
A continuación enumeramos algunos de los indicadores del mercado más importantes:
1. Volumen de ventas
Como podemos observar en el gráfico, el número total de compraventas de viviendas en Marbella en 2015 alcanzó los 4.390, menos del uno por ciento de las ventas realizadas en la época del auge y pre-crisis de 2006, donde se vendieron un total de 4.432 propiedades.
El índice de incremento de ventas en 2015 ha disminuido con respecto al año anterior, ya que el 2014 comparado con el 2013 tuvo un importante crecimiento del 28,3%. La explicación para este fenómeno es relativamente sencilla: la demanda de viviendas por parte de compradores en Marbella se acumulaba a la espera de que el mercado tocara fondo antes de iniciar un proceso de compra. Durante los años 2012 y 2013 estos potenciales compradores comprobaron que el mercado había por fin tocado fondo en 2011 y tomaron la decisión de comprar antes de una previsible escalada de precios. Como la mayor parte de esta demanda acumulada se satisfizo, entonces, el índice de crecimiento en el número de ventas de viviendas en 2015 disminuyó en comparación con 2014, pero, aun así, se mantiene un índice saludable de un 9,83%.
2. Los precios a niveles asequibles de 2004
Aunque los precios estén mejorando de nuevo, a nivel nacional se sitúan en un 28,4%, por debajo de los picos más altos, a niveles similares al 2004, según reflejan los indicadores publicados por www.registradores.org. Según los propios datos de Panorama, hoy los precios en Marbella se sitúan aproximadamente un 20% por debajo de los picos máximos, con una notable excepción de aquellas propiedades ubicadas en las zonas más cotizadas que han mantenido su nivel de precios más estables que en otras zonas, y están hoy a tan solo un 10 o 15% por debajo de los precios de los picos más altos.
3. Los precios se incrementan a nivel nacional
En total, el año pasado los precios de las viviendas en España crecieron un 4,2%. La vivienda nueva se incrementó un 5,8% y la reventa un 4% (fuente: Instituto Nacional de Estadística: www.ine.es).
Otro indicio de la mejora del mercado es el incremento de los precios de salida fijados por vendedores propietarios de la zona de Marbella. Durante el año pasado, uno de cada tres propietarios con propiedades a la venta en Panorama han ajustado al alza sus precios en lugar de a la baja. Queda, pues, demostrado un cambio de tendencia de precios al alza con respecto a los últimos ocho años donde se venía observando la tendencia inversa; precios a la baja.
4. Las adjudicaciones bancarias disminuyen significativamente
Otro claro indicio de que el mercado mejora se ve en la disminución en un 13% de las adjudicaciones bancarias de primeras viviendas a nivel nacional en 2015, y, de ahí, los incrementos consecutivos desde el 2008 (INE: www.ine.es).
5. Aumento de proyectos de promociones en Marbella
Las estadísticas del Colegio de Arquitectos de Málaga (ver gráfico de arriba) muestran el número de proyectos residenciales visados, así como también de los certificados de arquitectos de fin de obra emitidos para proyectos residenciales terminados entre 2010 y 2015; lo que supone otro indicador de la mejora del mercado.
6. El turismo sigue creciendo con solidez
Las ventas inmobiliarias están estrechamente ligadas al turismo de calidad. Los conflictos y las guerras en varios países fuera de Europa, la devaluación del euro con respecto al dólar y a la libra esterlina, junto al excepcional clima que disfruta España atrajo a un gran número de turistas al país, con un ritmo de crecimiento en 2015 del 4,9%, cerrando el año con un record de 68,1 millones de turistas (INE www.ine.es).
Otra publicación realizada en febrero muestra el récord de gasto total de turistas extranjeros en España durante el año pasado que llegó a la cifra de 67.386.000.000€. (Fuente: pressdigital.es, 5 de febrero 2016).
Los datos turísticos en Marbella arrojan interesantes resultados (ver gráfico de la derecha). El dato más notable es el incremento de la visita del turista español. Como hemos venido diciendo a lo largo de los años, el aumento del turismo siempre precede al incremento de compraventas inmobiliarias.
Por último, hemos de tener en cuenta que Marbella fue y continúa siendo pionera en un nuevo tipo de turismo: el turismo residencial, que tuvo sus comienzos a mediados de los años cincuenta. Esto aportó una nueva dimensión al turismo en esta zona siendo ésta una de las razones por las que hay muchos menos hoteles en Marbella en comparación con otros destinos turísticos del mundo que basan sus modelos principalmente en el turismo hotelero.
Otros factores que contribuyen al crecimiento del mercado inmobiliario marbellí
Cada indicador, ya sea nacional, regional o local muestra la misma tendencia de recuperación del mercado, siendo los factores que a continuación se detallan fundamentales para la misma:
- Una ciudad de calidad, una temporada de 12 meses. Marbella sigue siendo una ciudad de calidad con construcciones de poca altura y una temporada real de doce meses con muy poca competencia en otras zonas del Mediterráneo, donde la mayoría de los destinos de costa son junglas de hormigón que quedan desiertas de octubre hasta abril del año siguiente. Marbella tiene una población de más de 275.000 habitantes en invierno contando tanto los ciudadanos empadronados como los “visitantes” que no están empadronados. Esa cifra se multiplica por tres en los meses de temporada alta.
El moderno aeropuerto de Málaga está a tan solo 35 minutos en coche de Marbella y ofrece vuelos directos a 125 destinos diferentes de todo el mundo cada semana. El tren de alta velocidad, AVE, conecta la ciudad de Málaga con Madrid en dos horas y media. Marbella tiene una ubicación ideal si le interesa visitar los pueblitos blancos de Andalucía, Sevilla, Córdoba y Granada en donde se puede disfrutar también de las pistas de esquí de Sierra Nevada. Portugal está a solo 4 horas en coche desde Marbella y toda la costa de Marruecos, al otro lado del Estrecho de Gibraltar a tan solo un paseo en ferry.
Estos factores, y muchos más, son los motivos por los que mucha gente elige venir a Marbella. Hay otros que no y prefieren las islas Baleares u otros destinos de calidad, como debe ser.
- Un euro débil. El euro continúa cotizando a la baja frente al dólar y la libra esterlina lo que hace que el mercado inmobiliario de Marbella sea relativamente más económico para los que manejan sus activos en otras divisas.
- Precios competitivos. Aún existe una amplia cartera de propiedades de reventa a precios muy competitivos, especialmente, pero desde luego no exclusivamente, por debajo de 1.000.000€.
- Tipos de interés hipotecarios a la baja. Los tipos de interés a niveles históricamente bajos y la fuerte competencia entre bancos españoles animan mucho a compradores a solicitar hipotecas. Los tipos variables a 20 años se fijan, a partir de abril 2016, en el Euribor (tipos nominales, al momento de esta publicación de 0%) +1,70%, y los fijos desde 2,75%.
- Altos rendimientos en comparación con otras inversiones. Con tipos de interés casi en negativo y el mercado de valores cotizando a la baja, la inversión inmobiliaria resulta notablemente más atractiva, y aún más si se combina con el increíble cambio de estilo de vida que conlleva vivir parte del año en Marbella.
- Un lugar seguro. Marbella es un lugar seguro y de calidad dentro de la Unión Europea. Este factor por sí mismo atrae cada año a cientos de millones de euros en inversión inmobiliaria que provienen de algunos países con entornos más conflictivos y que, así, se suman al mercado europeo tan típico de Marbella.
¿Quiénes compran?
En el último trimestre de 2015, la UE supuso más del 60% del mercado extranjero, y una vez más, los británicos fueron el grupo más amplio, conformando más del 30% del total de compraventas de extranjeros en España (ver cuadro arriba).
En Marbella, los extranjeros representan holgadamente el 80% del mercado inmobiliario.
¿Qué tipos de propiedades son las que más se venden?
Todo tipo de propiedad. Marbella ofrece una interesantísima cartera de propiedades de lujo además de una gran cantidad de propiedades mucho más asequibles. Es fascinante encontrar mansiones, literalmente a pocos pasos de Puerto Banús en zonas residenciales exclusivas, por varios millones de euros conjuntamente con preciosas urbanizaciones aunque de menor lujo, también muy cerca de Puerto Banús, con precios de salida desde 250.000€. El número de ventas crece notablemente en todas las categorías de precios, desde las más económicas hasta propiedades por encima de los 10 millones de euros.
El mercado de las propiedades de lujo retorna con firmeza. Una clara tendencia se observa en la venta de propiedades de lujo – en torno a los 4.000.000€ o más – Se percibe una aceleración. Calculamos que en 2015 se han vendido más de 100 viviendas en la zona de Marbella y Benahavís por encima de 4.000.000€, cifra que supera en nuestra opinión aproximadamente en un 30% a la de años anteriores en esta categoría de precios.
Propiedades de nueva construcción o a reformar: La mayoría de los clientes finales que conforman el mercado inmobiliario marbellí no están interesados en comprar viviendas con más de 10 o 15 años de antigüedad y tener que realizar reformas. Sin embargo, en las zonas más cotizadas, la oferta es muy escasa debido a la poca nueva construcción que se ha llevado a cabo en Marbella en los últimos 8 años, y no será hasta dentro de dos o tres años que haya una cartera más amplia de propiedades nuevas o completamente reformadas. No obstante, hay clientes que están comprando propiedades más antiguas para reformar, pero la mayoría de ellos o bien viven ya en Marbella o son inversores nacionales o extranjeros muy familiarizados con el mercado local buscando reformar una propiedad para así incrementar su valor. Algunos de estos clientes son consumidores finales, mientras que otros, una vez finalizada la reforma, las sacan al mercado para su venta. En los últimos tres años, muchos grupos de promotores e inversores más pequeños han estado persiguiendo estas ofertas de propiedades más antiguas para reformar.
Otros aspectos del mercado
Las grúas se ven ya en el horizonte, la construcción está en marcha, y el ciclo comienza de nuevo.
1. Suelo de calidad y nuevos proyectos
Otra tendencia en Marbella es el resurgimiento de fondos de inversión provenientes de todo el mundo, siendo la mayoría empresas bastante conocidas, y algunas de capital privado, que han analizado el mercado y han comprado los mejores suelos disponibles. Muchas de las mejores parcelas urbanas se han vendido en los últimos dos años, incluyendo el último solar más extenso que había disponible en primera línea de playa de la Milla de Oro, al oeste de Marina Puente Romano, conocido como El Ancón, que albergará un complejo residencial, aún en fase de proyecto de aproximadamente 65 apartamentos y 5 villas ultra- modernas que se encuentran ya en su etapa final. Para más información acerca de este proyecto contacte con Panorama.
Otra de las grandes inversiones la realiza Platinum Estates de Hong Kong, que ha comprado 170.000 m2 en primera línea de playa en Marbella este, entre los hoteles Los Monteros y Don Carlos, para la construcción de un hotel de lujo de 5 estrellas con 600 metros lineales de playa y que también incluirá exclusivas villas de “marca de lujo”, un club de playa y zona comercial – con un plan de inversión de 200 millones de euros; también el fantástico proyecto de Urbania “Icon” de 28 villas y 160 apartamentos en Santa Clara; nuevas adquisiciones de Taylor Wimpey, uno de los promotores con más presencia en la Costa hoy, y que están vendiendo sobre plano con mucho éxito; y varios proyectos liderados por el grupo noruego Solvilla.
Los últimos suelos de parcelas residenciales, grandes y pequeñas, también han sido adquiridos por promotores que ya están diseñando proyectos, la mayoría destinada a complejos cerrados ofreciendo desde cinco villas hasta treinta.
En resumen, se están comenzando a construir alrededor de 20 nuevos proyectos en Marbella, y otra docena se encuentran en proceso de diseño.
2. Apostando por el mercado de más alto nivel
La tendencia de la construcción destinada al mercado del más alto nivel es clara. Junto con la gran inversión en el sector inmobiliario que ha recibido Marbella en los últimos dos o tres años, otro gran voto de confianza para este mercado exclusivo en la Costa fue en 2014 cuando se produjo la venta de Sotogrande a los reconocidos fondos Estadounidenses y Europeos, Cerberus Capital Management y Orion Capital, con proyectos de impresionantes promociones que están ya en etapa final de diseño destinados al mercado de alto nivel. Más información acerca de estos proyectos está disponible en Panorama.
En 2016, La Zagaleta (UK) Ltd, una sucursal de la empresa propietaria de, posiblemente, el complejo de estilo club de campo residencial más exclusivo, no sólo en la zona de Marbella sino de toda Europa, compró el campo de golf Valderrama y suelos de la zona con una inversión inicial de 40.000.000€ y un fondo de inversión adicional de 200.000.000€ para desarrollo e inversión en la próxima década.
Estos son claros ejemplos de grandes inversiones que indica que toda la costa de Marbella y su zona oeste está viviendo una nueva etapa de desarrollo inmobiliario.
3. El nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Marbella
En noviembre de 2015 El Tribunal Supremo español anuló el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) aprobado en 2010, lo que supone la restitución inmediata del Plan de 1986. A pesar de que esta decisión nos tomó por sorpresa, no significa necesariamente que sea una mala noticia: el plan de 2010 era extremadamente difícil de gestionar desde el punto de vista operativo, incluyendo la necesidad de analizar las “cargas urbanísticas” en muchas urbanizaciones y el requisito de compensaciones por parte de los promotores sobre las urbanizaciones afectadas, además de las situaciones legales injustas y conflictivas que conllevaba ese Plan.
Mientras se redacta el nuevo plan (que recibirá su aprobación final en tres o cuatro años) el Ayuntamiento está tomando medidas provisionales para proteger los intereses de los más afectados por esta anulación, incluyendo modificaciones específicas al plan de 1986, que una vez aprobado por el Ayuntamiento podrá ser elevado para su aprobación ante la Junta de Andalucía.
Muchos de los expertos en materia urbanística coinciden que la anulación del Plan de 2010 no afectará sustancialmente a los consumidores finales; tal vez habrá una menor oferta de propiedades hasta que se apruebe el nuevo plan. De hecho, muy pocos clientes tienen dudas acerca de este asunto, ya que dan por sentado que sus abogados y agentes velarán por sus intereses para evitar comprar propiedades que tengan problemas o riesgos urbanísticos graves.
Para poner este asunto en perspectiva, solo el 15% de las propiedades en Marbella están afectadas por este cambio (Diario Sur, 4 de marzo de 2016). Mientras que varios promotores se ven afectados negativamente al no poder desarrollar sus proyectos hasta que se apruebe el nuevo plan, otros se han visto en una posición más favorecida ya que ahora pueden construir más de lo que permitía el plan anulado, e incluso, construir en zonas donde antes estaba prohibido. Según el Ayuntamiento se pueden construir aproximadamente unas 17.000 viviendas nuevas conforme al plan de 1986 (Diario Sur, 13 de marzo de 2016), lo que indica que es muy poco probable que Marbella se quede sin suelo desarrollable en los próximo tres o cuatro años.
Parece que hay un amplio consenso que el nuevo plan traerá resultados muy positivos y que, entretanto, la situación urbanística con el antiguo plan de ordenación de 1986, será manejable.
Previsiones para el futuro y tendencias
- El mercado inmobiliario de Marbella ¿es hoy de compradores o vendedores? La verdad está en algún punto intermedio, dependiendo también de la categoría de precio y ubicación. Mientras que la mayoría están a precios muy competitivos, algunas de las propiedades más caras en el mercado están a precios demasiado optimistas. Todavía hay excelentes oportunidades en todas las categorías de precios, sobre todo por debajo de 1 millón de euros, y habrá un stock de propiedades de reventa por un tiempo más, con excepción de las que están mejor situadas.
- ¿Se venderá más rápido? Mientras que una propiedad a buen precio y excelente ubicación se puede vender en semanas, la venta de una propiedad en Marbella en buenas épocas puede llevar fácilmente un año o más, dependiendo de la ubicación, estado de conservación y estrategia de precio. El que quiera vender rápido, siempre encuentra comprador (no como hace 5 años), lo esencial es encontrar un buen agente que le sepa indicar el precio de salida más acertado y que sepa hacer llegar la propiedad al mercado lo antes posible.
- ¿Qué es una buena inversión? Teniendo en cuenta que la mayoría de los precios aún se encuentran a niveles de 2004, podemos considerar que cualquier propiedad que se compre a un precio justo en el mercado de Marbella de hoy logrará una revalorización de capital en los próximos años.
- Habrá un incremento tanto de la oferta como de la demanda. La tendencia que indica nueva construcción y venta de propiedades en todas las categorías de precios en Marbella y alrededores se mantendrá de manera consistente.
• Los precios continuarán incrementándose gradualmente. Especialmente en las propiedades a partir de 1.000.000€ y más, en zonas donde la oferta es más escasa. Cuando se incrementa la demanda y se reduce la oferta los precios comienzan gradualmente a subir. - El precio de las parcelas continuará en ascenso. Las parcelas para viviendas unifamiliares en las mejores zonas de Marbella serán cada vez más difíciles de encontrar debido a la fuerte demanda y a su escasez. Los precios de suelos en todas las categorías subirán y de hecho ya ha comenzado a percibirse esa subida.
El regreso del mercado español. Debido a la mejora de la economía española que se verá en los próximos meses, los españoles volverán gradualmente a comprar propiedades en la zona de Marbella, de hecho ya lo están haciendo como turistas. (ver gráfico).- Una nueva era que desafía los límites del diseño y de la arquitectura. Nuevos proyectos impresionantes y creativos saldrán a la venta en 2016, que impulsarán a Marbella hacia una nueva era inmobiliaria. Hay que recordar que en los últimos 8 años no ha habido muchos proyectos nuevos de construcción en Marbella.
- El mercado iraní. El mercado iraní que comienza a abrir sus puertas llegará pronto a comprar en la zona de Marbella, zona muy popular para los iraníes durante décadas.
- Una mejora gradual del mercado. A pesar de que Marbella ha sido la primera ciudad de España en recuperarse de la crisis inmobiliaria gracias al mercado “no-residente”, que desde 2012 ha estado comprando las mejores ofertas, no se prevé un nuevo “boom” inmobiliario, sino una mejora gradual, equilibrada y sana como se ha visto en 2015 y como parece seguirá a lo largo de 2016.
Panorama abrió su primera oficina en Marbella en 1970 con la esperanza de que esta zona tan especial, con suerte, buena gestión y administración y soportado por un buen planeamiento urbanístico siga siendo muy especial, y se convirtiera en la ciudad turística más importante de Europa. Después de 46 años de subidas y bajadas, resultado de varios ciclos, parece que Marbella ha avanzado mucho. Ha sido fascinante poder ser testigo de la evolución de esta magnífica ciudad y la belleza que ha mantenido en todas sus etapas de crecimiento. Marbella ha recorrido un largo camino para poder alcanzar su pleno potencial.
Por Christopher Clover
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