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Informe del Mercado 2019

Informe del Mercado 2019

Marbella property market REPORT 2019

Por Christopher Clover, FRICS, propietario y director de Panorama, la agencia inmobiliaria más antigua de Marbella,  

Christopher Clover lleva escribiendo sobre el mercado inmobiliario marbellí desde hace 49 años.

Los inicios de la Marbella de hoy en día se remontan a mediados de la década de 1940 con la llegada del carismático Ricardo Soriano Sholtz von Hermensdorff, Marqués de Ivanrey, seguido por su sobrino el Príncipe Alfonso von Hohenlohe y su padre, el Príncipe Maximilian Egon von Hohenlohe-Langenburg, y el papel que éstos desempeñaron en la construcción e inauguración del  Marbella Club Hotel a mediados de los años 50.

Ricardo Soriano, el Príncipe Alfonso y las personas que estos trajeron a Marbella influyeron en la creación de uno de los primeros modelos del mundo de “turismo residencial”, un tipo de turismo que se caracteriza con la adquisición y uso de segundas residencias. De hecho, muchas viviendas pasan de ser una vivienda vacacional a algo más parecido a una primera residencia, ya que sus propietarios a menudo cambian su estatus de turista a un estatus que se asemeja más al de inmigrante. Debido a la prosperidad y una movilidad mucho mayor de la sociedad moderna, el turismo residencial, del cual Marbella y otras zonas costeras españolas fueron pioneras en la década de 1950, se ha convertido ahora en un fenómeno a nivel mundial.

Ricardo Soriano ©Panorama 2019
Ricardo Soriano

Gracias en gran parte a la visión de futuro de Don Ricardo (foto derecha) y del Príncipe Alfonso, junto con el liderazgo de las muchas personas influyentes a las que invitaron a Marbella, y el de las que les siguieron, Marbella  sigue siendo una joya en el Mediterráneo, con una construcción de baja densidad y altura, y de alta calidad, a diferencia de la construcción excesiva que prevalece al este de Marbella y en muchos otros destinos costeros. Para leer brevemente sobre la historia de Marbella, léase nuestro artículo La Marbella de los años 70, nuestros primeros años.

Debido a su envidiable clima en el punto más meridional de Europa, junto con el cuidadoso desarrollo experimentado a lo largo de los años, Marbella, con su temporada de 12 meses, es única en toda la costa mediterránea, a diferencia de otros destinos turísticos que cierran su temporada a principios de otoño y no vuelven a recobrar vida hasta la primavera. Incluso en pleno invierno, Marbella sigue ofreciendo una gran cantidad de actividades y eventos de todo tipo debido a su población invernal, que supera los 300.000 habitantes, entre la población oficial y la “flotante” no censada.

Un ritmo constante de desarrollo focalizado en propiedades de alta calidad

En los últimos años, desde que el mercado comenzó a recuperarse en 2012, en la zona de Marbella y alrededores (incluidas el este de Estepona y Benahavís) se están construyendo cientos de nuevas  viviendas en las que resalta el diseño moderno e instalaciones de última generación, como los sistemas de domótica que permiten un control absoluto de toda la vivienda con sólo presionar un botón, incluso de forma remota. En las zonas residenciales más consolidadas, existen cientos de viviendas construidas hace al menos veinte años, y que ahora están siendo completamente renovadas para cumplir con los más altos estándares de calidad y confort y satisfacer las necesidades del mercado actual. La palabra clave ahora es calidad, y nunca antes se había visto en Marbella una variedad y selección tan amplia de inmuebles de alta categoría disponibles en el mercado.

La zona de Marbella y alrededores está en proceso de cumplir con todas las expectativas en cuanto a desarrollo inmobiliario de mesura, calidad y sostenibilidad, junto con una modernización y mejora considerables de infraestructuras y servicios. El resultado es la creciente popularidad de este extraordinario oasis para el turismo residencial, que satisface durante todo el año tanto las necesidades de estilo de vida más sofisticado y exigente del comprador actual como las del turista clásico que se hospeda en hoteles y alojamientos de alquiler. A continuación, analizaremos en profundidad la situación actual del mercado inmobiliario en esta zona.

En 2018, el total de ventas de viviendas en España solo igualó los niveles de 2008, mientras que el número de compradores extranjeros batió récords

A nivel nacional, según el Ministerio de Fomento y en base a las cifras del Instituto Nacional de Estadísticas, 2018 terminó con los mejores resultados de los últimos diez años, con 557.919 viviendas vendidas (sin incluir las ventas de viviendas de VPO), de las cuales 50.875 eran inmuebles de nueva construcción y 507.044 ventas de inmuebles de segunda mano. Estas cifras representan un aumento del 9,4% con respecto al año anterior, con un fuerte repunte en las ventas registradas en enero de 2019, como lo indica el gráfico a continuación.

© Panorama 2019 ©Panorama 2019
© Panorama 2019

 

Durante 2018, los colegios oficiales de arquitectos de toda España visaron proyectos para la construcción de 100.723 nuevos inmuebles. Es la cifra más alta desde 2009, pero está lejos aún de los 865.000 del año anterior a la crisis de 2006.1

Los informes del Registro de la Propiedad del 4º trimestre de 2018 (página 22) muestran que el 12,64% de los compradores del 2018 provenían de fuera de España. Liderados una vez más por el Reino Unido, con un 15,54% del número total de compradores extranjeros, quienes adquirieron el doble de propiedades que los alemanes y franceses, en segundo y tercer lugar respectivamente.

(Nota: existe una ligera diferencia entre las estadísticas del Registro de la Propiedad y las del Instituto Nacional de Estadística debido al tiempo que dista entre la firma de las escrituras y la inscripción registral de las mismas).

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© Panorama 2019

El experto inmobiliario Don José María Basañez, CEO de TecniTasa, (una de las empresas de tasación más importantes de España) confía en un crecimiento estable del mercado inmobiliario español. Recientemente declaró que “el mercado inmobiliario está experimentando un incremento moderado y sostenido … lo que nos invita a pensar que esta tendencia se mantendrá al menos, durante el primer semestre de 2019″.

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Otros profesionales fueron menos reservados en sus valoraciones: Las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs), incluidas Merlin y Colonial (que cotizan en la Bolsa de Madrid) y los promotores inmobiliarios nacionales Neinor, Aedas, Metrovacesa y Vía Célere, coinciden todos ellos en que “aunque con mayor moderación en las cifras de crecimiento, los fundamentales que impulsan la economía española se mantienen firmes y sólidos, por lo que nada debería cambiar al menos en los dos o tres próximos años ” .2

Acercándonos más a casa, en Andalucía los compradores extranjeros (según las estadísticas de 2018 del Informe Anual del Registro) representan un 13,12% del total de adquirentes. Cabe destacar que las nacionalidades de los compradores varían según la región.

Como viene siendo el caso desde hace décadas, los ciudadanos británicos son los principales compradores extranjeros en Andalucía, en una proporción del 22,49%, seguido por los suecos con un 10,09% y los belgas en tercer lugar con un 8,06%. En las Islas Baleares, por ejemplo, la nacionalidad principal de los compradores resultó ser la de los alemanes, con un 37,67%, seguida de los británicos con un 15,30% e italianos con un 6,47%.

En la provincia de Málaga, los compradores extranjeros representaron el 28,98% de todos los compradores de viviendas en 2018.

La compraventa de viviendas en la zona de Marbella sigue siendo estable.

El mercado inmobiliario en la zona de Marbella está dos años por delante del mercado nacional y, por consiguiente, está ligeramente más consolidado. Por ejemplo, a nivel nacional, el volumen de ventas de viviendas en 2018 sólo ha alcanzado los niveles de la crisis del año 2008, mientras que el volumen de ventas en la zona de Marbella supera ya el mayor auge de los años de la burbuja inmobiliaria de 2006 y 2007, como muestra el siguiente gráfico.

Las estadísticas sólo muestran el número de viviendas vendidas según las escrituras de compraventa otorgadas ante Notario, y no reflejan los cientos de ventas de viviendas en construcción o que se llevan a cabo sobre plano.

Es interesante observar que el volumen de ventas en la zona de Marbella se ha mantenido prácticamente en el mismo nivel durante los últimos cinco años, lo cual evidencia un mercado estable que está en proceso de consolidación sin ninguna de las señales de recalentamiento que se dieron en el pasado.

Bonificación del 99% del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en Andalucía

Una de las mejores noticias en décadas para toda la comunidad autónoma, no solo para residentes españoles sino también para no residentes, lo que deberá atraer nuevos compradores a la zona, fue la práctica eliminación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones aprobada por la Junta de Andalucía, entrando en vigor el 11 de abril de 2019, para cónyuges, hijos, nietos y padres (Grupo I y II), bonificando el impuesto en un 99%, lo que sirve como un impuesto de control.

Esta modificación impositiva hace que Andalucía sea un destino mucho más atractivo, no solo para residentes, sino también para inversores extranjeros y adquirientes de segundas residencias.

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© Panorama 2019

El impacto del brexit

Como muestran las estadísticas indicadas al inicio de este artículo, el mercado británico es con diferencia el mercado extranjero individual más importante, y aún más en la provincia de Málaga.

Desde el referéndum del brexit en junio de 2016, se ha producido un descenso en el porcentaje de compradores británicos respecto de otras nacionalidades, pasando del 21.34% en 2015 al 15.54% en 2018, aunque el número real de ciudadanos británicos que vienen comprando propiedades desde el año anterior al referéndum del brexit ha aumentado (9.116 ventas en 2015 en comparación con 10.166 ventas en 2018), según el Informe Anual del Registro 2018.

Mientras que el mercado general aumentó en un 39,76% desde 2015 hasta 2018, el mercado británico sólo aumentó un 12%.

El cuadro a continuación muestra el número de compras por británicos (en comparación con todos los extranjeros compradores en España) en 2015, antes del brexit y 2018.

A la fecha de esta publicación, no está claro ni cómo, ni cuándo  ni si finalmente se producirá el brexit. El gobierno británico no tiene una hoja de ruta clara al respecto.

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© Panorama 2019

En cualquier caso, no cabe duda de que el mercado británico seguirá siendo el mercado extranjero individual más importante en cuanto a la compra de viviendas en España y en la zona de Marbella en un futuro previsible. Así lo viene siendo cada año desde que Margaret Thatcher levantó el control de cambio (entonces llamado Dollar Premium) en dos fases en 1978 y 1979. El mercado ciertamente se ha visto afectado por el brexit, como se puede apreciar en las cifras anteriores, pero la pregunta es, ¿cuánto más se verá afectado el comprador británico?

  • La fortaleza del mercado británico estará, en gran parte, relacionada con la fortaleza de la economía del Reino Unido y, por supuesto, con la libra esterlina. En este sentido, si hay un escenario de “brexit duro”, es decir, sin acuerdo, la economía británica se verá más seriamente afectada y, por consiguiente, también el mercado británico.
  • La parte del mercado británico más susceptible de verse afectado es aquella con precios inferiores a 800.000€. Sorprendentemente, en lugar de renunciar a su sueño de unirse al increíble estilo de vida que ofrece esta zona habida cuenta de la caída del valor de la libra, parece que los británicos con presupuesto más limitado simplemente se están “ajustando el cinturón”. Compran inmuebles más económicos, que necesitan reformas, u obtienen hipotecas a lo que todavía son tipos de interés históricamente bajos.
  • Como en cualquier otro sector, aquellos con mayor poder adquisitivo se verán menos afectados. De hecho, una gran parte de las viviendas más caras vendidas en 2018 fueron adquiridas por ciudadanos británicos, muchos de los cuales ya no eran residentes en Reino Unido. Por otro lado, creemos que todos los otros factores que están causando incertidumbre (pensiones, asistencia sanitaria, permisos de residencia, etc) se resolverán de manera razonable, aunque de forma más fácil si hubiera acuerdo de salida que sin acuerdo. España ya ha anunciado que de no alcanzarse un acuerdo sobre el brexit, los residentes británicos podrán mantener su residencia española al menos hasta diciembre de 2020.3
  • Finalmente, de la misma forma que cualquier tipo de incertidumbre afecta a cualquier tipo de mercados en cualquier lugar, la incertidumbre generada por el brexit está posponiendo los planes de algunos compradores de adquirir segundas viviendas.

El precio de la vivienda

 A nivel nacional, el precio de la vivienda aumentó en 2018 una media de 6,7%, siendo éste el mayor incremento desde 2007 y el quinto año consecutivo de aumento. No obstante, los precios sólo han llegado ahora a niveles del 2011 y aún queda mucho para que alcancen los niveles máximos previos a la crisis.4

Sin embargo, existen excepciones, como las zonas residenciales exclusivas, prime y ultra-prime [lujo y súper lujo], de todo el país. Como ya se ha mencionado anteriormente, el volumen de ventas en la zona de Marbella supera los niveles previos a la crisis. No obstante en las zonas  más apreciadas los precios también superan los niveles previos a la crisis, porque la demanda en esas zonas es mayor que la oferta. En Marbella, por ejemplo, las viviendas junto a la playa en la Milla de Oro, como en la zona de Puente Romano, y en otros puntos muy cotizados tanto al este como al oeste de la ciudad, se han alcanzado precios récord.

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© Panorama 2019

Según las estadísticas de precios del Ministerio de Vivienda español, los precios medios en el municipio de Marbella aún no han alcanzado los niveles máximos previos a la crisis, como se refleja en el gráfico anterior.


Precios de reventa a menudo demasiado optimistas

Debido en parte a la falta de datos estadísticos históricos fiables en España con respecto a los precios reales de venta, muchos propietarios colocan sus propiedades en el mercado a precios que son demasiado optimistas. Algunos han ido demasiado lejos, poniendo un precio tan elevado que ni siquiera atrae visitas. Por consiguiente, aquellas propiedades ni siquiera llegan al mercado. Esto es bastante habitual en esta zona, pero, finalmente con el tiempo, los que piden demasiado tendrán que aceptar la realidad de que el mercado es bueno, pero ¡no tanto!


Nuevas promociones en venta sobre plano o en construcción.

Fausto Martínez, CEO de FM Consulting, está especializado en la promoción de viviendas de nueva construcción y se ha destacado como uno de los mejores profesionales por la calidad de su trabajo durante casi tres décadas. En reconocimiento por su labor, fue galardonado, en noviembre de 2018, con el premio al Mejor Empresario por el prestigioso Centro de Iniciativas Turísticas (CIT) de Marbella, una asociación local de empresarios y profesionales con aproximadamente 500 socios. Fausto observa una ligera disminución en las visitas a las nuevas promociones: “Hemos notado un estancamiento en el número de visitas debido al incremento de la oferta de obra nueva en el mercado inmobiliario en la Costa del Sol. El cliente que llega buscando una segunda residencia se encuentra con un abanico inmenso de nuevas promociones y la incapacidad de visitar cada una de ellas”.

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© Panorama 2019

Obviamente, con más proyectos en construcción, y con prácticamente el mismo número de compradores potenciales, algunos se venderán mejor que otros. Por lo tanto, es más importante que nunca que los compradores se sirvan de agentes inmobiliarios bien informados y con amplia experiencia que los guíen de promoción en promoción y les ayuden a discernir entre los muchos productos que se ofrecen. Tantos proyectos nuevos están comenzando a crear un mercado muy competitivo, lo cual es siempre una ventaja para los compradores. Como siempre, los proyectos que tengan la mejor ubicación, el mejor diseño, calidad en los acabados y los precios más competitivos serán los que mejor se vendan.

El gráfico anterior, elaborado por Panorama, muestra la cantidad de nuevos proyectos que se están construyendo, así como las unidades vendidas, reservadas y las que quedan por vender. Estas cifras incluyen sólo las promociones inmobiliarias más importantes, y no tienen en cuenta los cientos de propiedades individuales que han sido o están siendo reformadas, nuevas viviendas unifamiliares en construcción, o pequeñas promociones de menos de diez unidades.

Los números son significativos en cuanto que reflejan el auge de nuevos proyectos en Estepona, un considerable aumento en Benahavís y un desarrollo más lento en Marbella, este último debido en parte a la lentitud en la concesión de licencias de obras (aunque se ha mejorado últimamente), y a la escasez de suelo apto para la construcción según el planeamiento urbanístico vigente.

En 2018, el Colegio de Arquitectos de Málaga visó proyectos para la construcción de 1.107 viviendas en Estepona, en comparación con las 800 del año anterior, En Marbella, se visaron proyectos para la construcción de 587 viviendas, en comparación con los 252 del año anterior, según las estadísticas publicadas el 19 de enero por el Colegio.

Probablemente veremos cómo los nuevos proyectos de construcción a gran escala comienzan a materializarse a un ritmo más lento, ahora que ya se han vendido los mejores solares, y los precios de los que quedan están aumentando. Los costes de construcción también están aumentando considerablemente en parte debido a la escasez, una vez más, de mano de obra cualificada y el reciente incremento del precio de los principales materiales de construcción.


Indicadores del mercado en Marbella5

Para hacernos una idea de la actividad reciente del sector inmobiliario de Marbella, las zonas ultra-prime [de súper lujo] continúan liderando el mercado y los precios están alcanzando máximos históricos. Recientemente, una pequeña villa reformada cerca del Marbella Club se ha vendido por 6.350.000€ o 18.000€/m². Un apartamento en buena ubicación en la segunda línea de playa de Marina Puente Romano, sin reformar pero en buen estado, se vendió en el verano de 2018 por €1.750.000, o unos 11.000€/m², y ha sido reformado recientemente siguiendo los más altos estándares y se ha vuelto a colocar en el mercado a finales de marzo de 2019 por 3.000.000€ o aproximadamente 19.000€/m². Este “reposicionamiento” un tanto atrevido puede parecer excesivo para algunos, pero demuestra la extrema confianza que tienen los inversores profesionales en invertir en las mejores ubicaciones donde la oferta de propiedades en venta es baja.

Durante el último año, se han vendido al menos 65 propiedades con precios superiores a los cuatro millones de euros, según una encuesta que hemos realizado, en comparación con las 40-45 que se vendieron en 2017 y las 20-25 en 2016. La gran mayoría de estas compraventas se localizaron en Marbella y Benahavís, y al menos seis de ellas tuvieron lugar en La Zagaleta, quizás uno de los clubes de campo residenciales más exclusivos de Europa, donde las ventas están aumentando.

La tabla a continuación muestra una visión general de los precios e incluye principalmente  las compraventas realizadas en el último semestre de 2018 y el primer trimestre de 2019.

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© Panorama 2019

Los agentes inmobiliarios de la zona coinciden en que el 2018 ha sido “un buen año”, con alguna desaceleración típica en otoño, como reflejan las propias estadísticas. No obstante, 2019 ha comenzado con un fuerte repunte de la actividad en el primer trimestre, lo que hace presagiar que este año se supere el volumen de ventas del año pasado.


Concesión de licencias de obra en mitad de tiempo en comparación con el año pasado

Uno de los principales problemas recientes en Marbella era la lentitud de la concesión de licencias de obras. Ello condujo a muchos inversores o promotores a adquirir parcelas en Estepona o Benahavís, donde los plazos eran más razonables. No obstante, este problema crítico en Marbella se está solventando, y la gran acumulación de licencias de obra pendientes de concesión se ha visto reducida considerablemente.

Según la Alcaldesa de Marbella, Dª Mª Ángeles Muñoz Uriol, y su equipo, el número de licencias de obra emitidas se ha duplicado entre septiembre de 2017 y agosto de 2018, y las licencias de obra menor se han incrementado en un 30% en el mismo periodo .6

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© Panorama 2019

En 2015, cuando el Tribunal Supremo español anuló el Plan General de Ordenación Urbana de Marbella de 2010, por defecto entró en vigor el anterior plan urbanístico de 1986. El plan de 1986 no había sido adaptado a la más reciente Ley Autonómica (LOUA, o Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía), y ello impedía que el Ayuntamiento pudiese aprobar ninguna modificación de planeamiento urbanístico general. Debido a la antigüedad del plan vigente, su adaptación a la LOUA era algo prioritario para el Ayuntamiento.

Desde la aprobación de su adaptación en julio de 2018, el Ayuntamiento ha iniciado múltiples modificaciones al plan urbanístico de 1986, lo cual finalmente permitirá la concesión de licencias de obra para la construcción y mejora de infraestructuras públicas y para proyectos privados de promoción inmobiliaria.7


El tiempo de tramitación de las licencias de obra se reducirá aún más

El tiempo de concesión de las licencias de obra se ha reducido ya de un año y medio a aproximadamente diez meses, pero el objetivo del área de urbanismo es reducir de nuevo el plazo en más de la mitad, hasta cuatro meses. Tres medidas concretas en este sentido fueron anunciadas por la alcaldesa el 14 de marzo de 2019.8

1) Prioridad a zonas urbanas consolidadas. Se han adaptado nuevos protocolos para agilizar la concesión de licencias de obra en zonas consolidadas. El antiguo sistema de tramitación de solicitudes de licencias “por riguroso orden de registro de entrada” se ha modificado para que las licencias de obras que se soliciten en suelo urbano sin planeamiento o gestión urbanística pendientes sean tramitadas con mayor agilidad por un equipo técnico designado a tal efecto.

2) Intervención del Colegio Oficial de Arquitectos para estudio previo de los elementos técnicos de un proyecto. El Ayuntamiento y el Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga han llegado a un acuerdo en virtud por el cual el Colegio emitirá, tras su solicitud, un informe sobre el cumplimiento de la normativa urbanística, lo cual reducirá el tiempo requerido para la revisión del proyecto por parte de la delegación municipal de urbanismo.

3) Ampliación del equipo de personal de urbanismo. En 2018, la Concejalía de Urbanismo incorporó a varios miembros nuevos a su equipo con el fin de agilizar la acumulación de trabajo y el tiempo para la concesión de las licencias de obra.9 La plantilla de este equipo volverá a ampliarse con cinco arquitectos, igual número de abogados, y tres ingenieros.


Otras noticias del Departamento de Urbanismo: 

  • Inspecciones con ayuda de drones. En febrero de 2019, el cuerpo de policía de Marbella adquirió drones para agilizar las inspecciones en la zona, lo cual fue igualmente solicitado por otros departamentos municipales, incluido el Departamento de Ordenación Urbanística.10
  • El Director de Urbanismo de Marbella se hace cargo de ese departamento en la Junta de Andalucía. En febrero de 2019, José María Morente, hasta entonces Director General de Urbanismo de Marbella, fue nombrado Director General de Urbanismo de la Junta de Andalucía. Junto con la actual concejala, la Sra. Caracuel, el Sr. Morente ha contribuido decisivamente a los recientes avances en la gestión de la Delegación de Urbanismo de Marbella. Estas son excelentes noticias y sin duda facilitarán en gran medida el entendimiento entre el ayuntamiento y el gobierno autonómico en cuanto a los asuntos urbanísticos que en última instancia dependen de la Junta.11

Perspectiva a largo plazo: nuevo Plan General en marcha

En febrero de 2019 se presentaron tres licitaciones por importantes empresas de arquitectura y planeamiento para la redacción de un nuevo Plan General de Ordenación Urbana para Marbella. Se espera que el candidato ganador sea seleccionado antes del mes de junio, y que se publique un avance del plan antes de finales de año.

La aprobación definitiva del documento no se prevé que tenga lugar hasta al menos finales del 2021. No obstante, la existencia de un nuevo plan permitirá resolver las actuales dificultades para la concesión de licencias y dejar atrás la compleja situación urbanística que ha heredado Marbella.


Incremento del presupuesto municipal de 2019

El presupuesto municipal de Marbella se incrementó en un 15%, es decir, hasta un total de €283 millones, con un incremento en inversiones en mejoras e infraestructura de un 50%, hasta los €30 milliones.12

En dicho presupuesto, como se anunció en marzo de 201913 se incluye un programa para comenzar la remodelación de la infraestructura urbana, especialmente de las urbanizaciones más antiguas.


Benahavís aprueba el Plan General para su municipio

Otra noticia que afectará al futuro de la zona es que el Ayuntamiento de Benahavís aprobó una revisión de su Plan General de Ordenación Urbana en 2018, en la que se autoriza la construcción de otras 2.000 viviendas.


El mercado del alquiler está en auge

Según un informe reciente de la empresa nacional de tasación inmobiliaria TecniTasa, Marbella ocupa la tercera posición de las “cinco principales” ciudades españolas donde los precios de alquiler residencial son más elevados, con una media de 22€ por m2.14

Según nuestra propia experiencia, el precio promedio de alquiler de larga temporada es de 10-15€ / m² en zonas residenciales no preferenciales, 20-25€ m² en zonas residenciales exclusivas y hasta 35€ / m² en zonas ultra-prime.

Como siempre, el precio depende de múltiples factores que incluyen especialmente la ubicación, los servicios comunitarios, la antigüedad de la propiedad, la calidad de los acabados y la calidad del mobiliario.

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© Panorama 2019

Marbella se ha convertido en una zona tan cotizada en cuanto a alquileres, que cada vez es más difícil encontrar propiedades a precios razonables, especialmente para aquellos que vienen a Marbella a trabajar y no se pueden permitir los precios tan elevados que se han afianzado en los últimos años. Marbella se erige como la mejor ubicación en la costa para el empleo, lo que ha dado lugar a un aumento de trabajadores que viajan diariamente desde otros municipios costeros y del interior donde los alquileres son más asequibles.

Este mercado más próspero continúa impulsando la demanda de inmuebles de calidad media, alta y de lujo frente a la menor oferta de años anteriores, lo que ha provocado un importante incremento del coste del alquiler de un apartamento o vivienda unifamiliar de alto standing.

Sumándose a esta combinación de factores, el mercado de alquiler vacacional ve que las propiedades en las mejores zonas están reservadas ya con meses de antelación para la próxima temporada de verano. Tal es la popularidad de Marbella, que el mercado de alquiler puede contar con clientes recurrentes año tras año, lo que sin duda ha provocado la falta de oferta de alquileres de larga temporada dados los tentadores altos ingresos que generan las propiedades durante los meses de verano.


Más control sobre los alquileres por parte del Gobierno y la Agencia Tributaria.

Desde que la Junta de Andalucía aprobó la ley en 2016, las propiedades en alquiler de corta temporada (hasta dos meses) en Andalucía deben registrarse para tal fin. El trámite no es complicado y puede ser fácilmente gestionado por un abogado.

Otras garantías adicionales para los inquilinos fueron aprobadas por ley por el gobierno en marzo de 2019, incluida la ampliación del plazo máximo que un inquilino cumplidor puede permanecer en un inmueble de alquiler en virtud de un contrato de arrendamiento de larga temporada (ahora ampliado a 5 años), así como varias otras medidas.

La Agencia Tributaria también ha impuesto controles para detectar los alquileres que no se declaran. Cumplir con la normativa, como siempre, es altamente recomendado, y un asesor fiscal cualificado podrá ayudar al propietario a gestionar los trámites necesarios.


El turismo bate cifras récord en España por sexto año consecutivo

En cualquier zona donde el turismo residencial se haya desarrollado a lo largo de los años, las ventas inmobiliarias están estrechamente relacionadas con el número de turistas típicos que se hospedan en hoteles o en alojamientos turísticos. Este fenómeno sucede especialmente en Marbella, dada la alta calidad de los turistas que visitan la zona. Atraídos por su estilo de vida, reconocido mundialmente, muchos de ellos se enamoran de la ciudad y deciden comprar aquí una residencia de vacaciones o incluso una residencia habitual, tal y como lo han venido haciendo decenas de miles de personas desde los años cincuenta.

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Estadísticas sobre el Turismo

España ha marcado un nuevo récord de 82,6 millones de visitantes internacionales en 2018. Ello supone un incremento menor al uno por ciento respecto a 2017, aunque el aumento desde 2012 es de un impresionante 43,7%. El crecimiento de visitas en 2018 supuso también un incremento del gasto turístico del 3,1%, entorno a los € 90 mil millones.15

Por segundo año consecutivo, España ha superado a Estados Unidos en número de visitantes internacionales, siendo el segundo país más visitado del mundo después de Francia. La mayoría de turistas provienen del Reino Unido (con 18,5 millones) y Alemania (con 11,4 millones), seguido de Francia (con 11,35 millones) y los países escandinavos (con 5,8 millones).16

Lo mismo sucede en la Costa del Sol, con un número récord de llegadas al aeropuerto de Málaga en 2018 de 19.021.704 pasajeros, de nuevo un ligero incremento del 2,1% con respecto a 2017.17 Debido a la gran popularidad de la Costa del Sol entre los ciudadanos de Oriente Medio, ya están programados vuelos directos para la temporada estival desde Kuwait, Arabia Saudita, Bahréin y Catar. De hecho, ya existen vuelos directos al aeropuerto de Málaga desde 131 destinos diferentes, que benefician a toda la Costa del Sol, y especialmente a Marbella.


La llegada de grandes cadenas hoteleras  abre el paso a una nueva era de lujo y excelencia en Marbella.

Tres de las más prestigiosas cadenas hoteleras internacionales han desembarcado en Marbella. La inauguración del hotel Nobu, el año pasado en Puente Romano; junto con el anuncio de la cadena hotelera Starwood de la construcción de su Hotel y Resort “W” Marbella, que se ubicará sobre la playa justo al oeste del Hotel Don Carlos, y la llegada del hotel Four Seasons y las residencias privadas de lujo que lo acompañarán son quizás las mejores noticias que ha recibido Marbella en décadas. Ello pone de manifiesto el reconocimiento de Marbella como destino turístico de lujo a nivel mundial, y abre el paso hacia una nueva era.

El anuncio del proyecto del hotel Four Seasons se llevó a cabo en septiembre de 2018, y poco después se celebró el acto simbólico de “la colocación de la primera piedra” en el solar donde se construirá el futuro hotel. Al importante evento asistieron los grupos promotores del proyecto, la presidenta de la Junta de Andalucía, la alcaldesa de Marbella, personalidades políticas, empresarios locales e internacionales y profesionales del sector turístico e inmobiliario.

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© Panorama 2019

La llegada de estas destacadas cadenas hoteleras a Marbella acompañará a los emblemáticos hoteles Marbella Club y Puente Romano, junto a los otros hoteles que han sido fundamentales en la creación y consolidación de Marbella como destino turístico de calidad. Muchos de los leales clientes de alto nivel de estas nuevas marcas descubrirán, o redescubrirán la Marbella de hoy, propiciando que muchos turistas de alto poder adquisitivo visiten la ciudad. Ello es, a su vez, una gran noticia para todos aquellos que ya posean una propiedad o un negocio en la ciudad.

Al mismo tiempo, esto contribuirá a que la fuerte actividad de temporada media se extienda incluso aún más durante los meses de invierno, continuando con la tendencia que se viene observando durante muchos años, y consolidándose así Marbella como uno de los pocos destinos turísticos de la costa mediterránea que se pueden disfrutar todo el año.


El turismo residencial en la zona de Marbella entra en una nueva era a nivel mundial.

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Don Ricardo Arranz de Miguel (en la foto de la derecha con Christopher Clover) es propietario del Hotel Villa Padierna y uno de los promotores inmobiliarios pioneros de la Costa del Sol, con proyectos como Los FlamingosLa Quinta, Monte Halcones y muchos otros, además el presidente de la Asociación Nacional de Promotores Inmobiliarios y Turismo Residencial, y uno de los socios en el nuevo y prometedor proyecto del Four Seasons. Su visión sobre lo que ha denominado durante muchos años como el Triángulo Dorado de Marbella, Benahavís y Estepona es entusiasta:

“El turismo residencial sigue siendo uno de nuestros principales pilares económicos. Paralelo a este segmento empresarial destaca la llegada de grandes corporaciones internacionales interesadas en construir complejos hoteleros de primer nivel. Four Seasons, una de las marcas más importantes a nivel mundial, ya es una realidad en Marbella y estoy convencido de que su presencia atraerá nuevas iniciativas. Noticias así nos tienen que despertar el entusiasmo.

Es necesario convencer —y comprometer— al sector privado y a la administración pública de la oportunidad que representa en este momento la Costa del Sol. Es necesario seguir apostando por la calidad de nuestros profesionales, dirigir nuestros esfuerzos a atraer un turismo de calidad, alejado de la masificación y poco respetuoso con la filosofía que un día iluminó este rincón del Mediterráneo español.

Es preciso acometer proyectos respetuosos con el medio ambiente y la sostenibilidad, facilitar la inversión privada con infraestructuras acordes a la sociedad del momento, acercar las grandes vías de transporte y garantizar la coordinación y la convivencia entre la inversión privada y el sector público.

Solo haciendo realidad esta hoja de ruta Marbella, Benahavís y Estepona, el Triángulo de Oro de España, tendrá garantizado su futuro y continuará haciendo suyas las máximas de calidad y lujo que siempre le caracterizó.”

Tras haber observado con fascinación la evolución del sector inmobiliario en esta zona durante casi cincuenta años, suscribimos totalmente las palabras de Don Ricardo. Atrás han quedado los días en los que la gente decidía venir a la zona de Marbella simplemente por su buen clima. Las semillas de un “turismo residencial de calidad” que en la década de 1950 plantaron Don Ricardo Soriano y el Príncipe Alfonso, y aquellos que les siguieron, siguen creciendo y floreciendo, atrayendo hoy a un mercado mucho más amplio que en sus inicios.

Marbella se dirige progresivamente hacia una nueva era de turismo residencial  de primer nivel, con promotores inmobiliarios mucho más sofisticados que los del pasado, que trabajan con éxito para atraer a los compradores y turistas más experimentados y cosmopolitas de hoy día. Si bien aún se necesita una mayor colaboración  por parte de todos los niveles del gobierno, ya estamos avanzando. Es un momento emocionante para implicarse en el sector inmobiliario. Como dice Ricardo Arranz, “Soplan vientos de ilusión”.

Por Christopher Clover
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Christopher Clover está diplomado Cum Laude en Ciencias Económicas por la Universidad de Virginia (1969), reside en Marbella desde hace más de 46 años y es el fundador, propietario y Director Gerente de la Inmobiliaria más antigua de Marbella: PANORAMA, con oficinas en EDIFICIO CENTRO EXPO, frente al Hotel Marbella Club, y en el PUENTE ROMANO.